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主题: 新西兰奥克兰高尔夫社区海景房开发项目
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作者 新西兰奥克兰高尔夫社区海景房开发项目   
狼协
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头衔: 海归元勋

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文章标题: 新西兰奥克兰高尔夫社区海景房开发项目 (5274 reads)      时间: 2016-4-18 周一, 00:29   

作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上次在新西兰奥克兰CBD的公寓楼项目,合作的管理公司后来找了一家贷款条件更好的银行(中国银行新西兰分行)。由于项目风险低,回报高,所以新的银行能给出 1800万左右的贷款,甚至在做Resource Consent (政府的规划和建筑许可和设计等)的时候,就可以拿他们现在的大楼作抵押,贷出做resource consent 所需要的 100万的前期费用。这样资金就不需要分成两期,而且真正需要我们资金的时间就是 resource consent 完成后(至少三个月以后)。另外由于奥克兰地价升值也非常快,原来项目管理方估值200万纽币的地,现在已经有人出价到420万。这样双方的出资比例就变化了。这样,因为项目回报很高,合作的管理公司就觉得原来和我们商量的利益架构吃亏了,就有提高他们的分配比例的倾向,而且想尽量降低我们的这边的出资比例,不要我们出那么多钱。但我们已经报名的资金已经大大超过了原来需要的资金额。所以我们现在在跟他们谈判利益架构上的调整。同时他们申请resource consent 也需要等。他们也觉得有点不好意思,就将他们运作的另外一个项目拿出来和我们合作,以便尽量容纳进我们这边的资金。

该项目是在位于奥克兰地区著名的风景区建高档别墅群,新西兰最好的高尔夫球场加海景,世界一流的大型游艇码头,学区是顶级的,教育部综合评分10分(最高分)公校以及著名私校(幼儿园至高中),居民主要以新西兰北部富裕欧洲裔和极少量高素质日韩裔居民为主,社会治安和风气极其优异。由于管理公司和土地所有方的关系,我们可以先只付地价的十分之一,到房子卖出后再付余款。这就有点卖方信贷的意思。其实跟我们拿土地作为抵押向银行申请建筑贷款差不多,但是少付了贷款利息。





土地的市场价是39.9万一块,我们因为项目管理方的关系,以及成片拿地的折扣,可以拿到36.8万甚至更低。每块面积622-760平方米。建筑成本每栋房子约32万纽币上下,视面积大小和建材而定。所以净现金投入平均约40万纽币一栋,建成后预计平均售价95万纽币,年化投资回报约27%左右。但奥克兰熟地开发的项目一般回报率在20%左右,高了地价就会涨上去。所以谨慎起见,保守估计年化回报率在20%-25%。

我们开始时谨慎些,先做十块地,建十个房子。项目的前两期都基本上已经售罄。 我们经过进两个月的仔细调查,认为这个项目也非常不错。虽然回报没有前一个高(前一个的年化回报率能达到 30-37%左右),但是周期比上一个短的多(约9-12个月),复杂性和风险也低的多,属于那种短平快的项目。而且对于回报非常高的项目,当地的项目的拥有和管理方往往就不想让别人分享太多。我们第一个谈的项目,嫌对方出钱少,分成多而拒绝,但是人家后来也不愿意分享,自己借高利贷去做了。现在刚拿到resource consent,今天得到的消息,预售才开始一周,房子都还没有开始盖呢,98套房子就卖掉了50套,而且房价比预期高了2000纽币一平方米,房子的数量也比原计划多了十几套。想来也真是可惜。这就是奥克兰房地产市场的形势,我们一定要当机立断,出手一定要快。我们之前还是过于谨慎保守了。现在这个高尔夫社区的新房子现在上市一周就卖掉,市场形势发展的非常快。






总投资约400万纽币,项目管理团队自己投200万,我们凑另外一半。由于项目管理方的关系,土地我们可以拿到比市场价低40万左右的价格。但是因为我们前期调查耽误了不少时间,这地19号以后就可能每块涨几万。这样一加一减就可能凭空多出50万以上的成本,而且好地就会被别人抢走。所以现在我们得马上行动。详细资料请看附件,请有兴趣的网友尽快给我来信:chairwolf 圈a gmail 点 com。如果是qq信箱则请发 807181694 圈a qq 点com。

















作者:狼协海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com












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自由自在,多姿多彩。放浪形骸,散淡人生。来如雷霆收震怒,罢似江海凝清光。





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  • 新西兰奥克兰高尔夫社区海景房开发项目 -- 狼协 - (2160 Byte) 2016-4-18 周一, 00:29 (5274 reads)
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