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美国房地产公寓小区投资最新进展：买note的债权投资征集投资意愿

狼协
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标题: 美国房地产公寓小区投资最新进展：买note的债权投资征集投资意愿 (3399 reads) 时间: 2013-3-02 周六, 23:13

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

上一个物业的投资入股认购已经结束。许多网友没有能够轮上，我们深感歉意，只能加紧搜寻下一个目标。

现在管理团队正在跟银行谈一个note，就是债权转让。刚好我们正在closing 的物业，原来也是可以以note的方式转让债权，我们就从这里谈起，因为上一个物业我们介绍过，大家可能会容易了解些。

上一个物业是1996年买的，首付一百多万。2004年估值640万，重新贷款540万美金，光这就赚了三百多万美金。2008年其债主雷曼兄弟破产，于是业主就趁火打劫，不还mortgage了。五年后清产才弄到他头上，丫早赚足了，自然一推六二五，让你银行拿去好了。

银行一开始来找我们，想要以一个比较大的折扣，比如250万美金，将债权转让给我们。管理团队比较谨慎，没有接手，而是选择在公开市场上通过foreclosure去竞拍。结果这个债权后来被一个基金拿去，转身在foreclosure 卖出，我们以370万美金拍下。一共268套房，平均一万三美金一套。

但是如果我们当初就以250万美金接手债权呢？那么就是我们去拍卖foreclose 这个物业。如果有人出价370万买下，那么我们一转身就赚120万美金。当然这中间还有些费用，主要是法律费用，大概三四十万美金。这样我们至少七八十万美金是可以赚到的，这也是很短周期（大约一个月到半年）赚入百分之三十四的利润，还是非常可观。

另一个结果就是竞拍的人很少，竞拍的价钱很低。那么至少我们自己可以以底价250万美金自己拿到。因为我们自己就准备买下经营。这样我们买入这个物业的成本，就不是370万，而是280万，大概平均一万美金一套！所以就这个deal来说，只要我们自己有经营物业的能力，也准备买物业，而且也有足够的现金，那么我们就可能应该考虑去把note买下。因为在这个位置上，我们将左右逢源，无论将来的卖价高低，我们都能获利。

这种方式在两个方面将竞争的门槛提高了，所以有可能能获得比foreclosure或者其他公开的市场销售形势更低的价格：一是许多银行不通过公开渠道卖note，二是这种买卖，因为没有物业抵押，所以无法获得银行贷款，所以必须以全部现金买下，没有任何杠杆。当然，买下后，通过适当整修和管理，提高其价值，就可以马上去申请银行贷款。但这至少要经过几个月的时间。否则拍下后马上贷款，其利率和贷款数额都不会理想。

现在管理团队在谈的就是这么一个note。这个公寓的上一手的业主是2009年买的，其时美国的房地产已经连续大跌了两年，按说也不是房价高峰的时候买的。其买价是800万美金，贷款600万美金。到现在还剩下500多万美金没还。银行想以450万美金左右把债权转让给我们。似乎其折扣没有上一个那么深。但大家不要忘记，业主至少还放了200万美金的首付在里面。

但这个物业也显然比上一个好很多，甚至比管理团队买过的所有物业都要好不少。不但其地段（location）更好，距离两个工业园区（各七八万的就业入口）只有八英里，距离大学、医院和购物中心都只有几分钟车程。而且，外墙都是砖的。在美国呆过的人都知道砖房要贵很多。管理团队打算逐步把买下的物业的外墙换成水泥板，比砖墙便宜些，但就那也得要花几十万美金。其公共设施和室内设施也比较好，除了洗衣房和游泳池外，还有健身房。这个公寓小区总共270多套房子，平均每套房子面积为 750多平方英尺（约70多平方米），平均月租金约580多美金一个月，出租率约70%，占地面积约8英亩，约合 48亩。由于这个物业要比我们上次一个拍卖没有抢到的公寓要好些（价格拍到2万以上，但狗日的觉得美国房价涨的这么快，就收回去不卖了，估计想多捂些时候等贵了再卖），所以管理团队根据当地的估价，拿到手后再以2.3万一套的均价卖出的可能性会较大。如果是这样的话，那么一买一卖之间可以赚取每套5000美金的差价，270多套就是一百三十五万美金。当然你拍卖对方的物业会有法律费用，估计为三十万美金左右，这样最后大概能赚取一百万美金，投资回报率可达。关键是周期短，不必熬很长时间去经营，资金的使用率高。但另外还要考虑的一个费用，就是因为短期持有，导致物业的资本增值税比较高，可能高达百分之二十。所以最后到手可能只有八十万美金。

以上是“flipping”的策略。另外一个办法就是上面说过的持有，然后贷款。但是要弄好大概至少得几个月，时间长的话得一年。这个物业现在的出租率大概是70%，刚好到盈亏点，稍微弄一下就能赚钱了。如果不必再投钱进去，而是每个月都有钱赚，那么等过一段时间出租率提高到90％左右后就可以以物业作抵押向银行贷款。两个因素可以使得估值升高：一是出租率升高，而银行估值商业地产，主要标准之一是看其赚钱能力；二是美国房地产价格的上升。加上这个物业我们本身是低买的，所以可能将投入的现金基本收回。

这种买note的操作也有弊病。一是要查清这个物业有没有其他官司和债务；二是业主会不会捣乱，比如申请 Chapter11等。这样就会拖长周期，业主同时放弃管理的话，就会造成一定混乱。所以充分的调查是必要的。我们这次拿到的这个物业，业主之所以痛快让foreclosure，是因为狗日的黑心早已经赚够了，巴不得银行拿去了事，自然不会多事。

此外的弊病就是无法利用杠杆，必须全现金买入。这就造成一定难度。像现在这个note，我们可能得准备450万美金左右的现金。所以如果大家对这个deal感兴趣的话，请给我来信，说明自己愿意投入多少美金。因为需要现金比较多，这次下限就不作限制。来信请寄： chairwolf 圈a gmail.com.

作者：狼协在海外房地产发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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