海归论坛 :: 阅读跟帖 - 外资私募涌入地产业谁人喝彩

会员列表
收藏夹
论坛帮助

论坛首页 | 排行榜 | 在线私聊 | 专题 | 版规 | 搜索 | RSS | 注册 | 活动日历


主题: 一年一轮回：犹豫的地产股与煎熬的机构

海归论坛首页 -> 谈股论金焦点讨论 | 精华区 | 嘉宾沙龙 | 白领丽人沙龙

分屏

表形显示

阅读上一个主题 :: 阅读下一个主题

作者

一年一轮回：犹豫的地产股与煎熬的机构

所跟贴

地产股估值怪圈：资金销售还有情绪 -- EIC - (1152 Byte) 2008-5-25 周日, 15:23 (354 reads)

EIC

头衔: 海归中将
声望: 讲师

加入时间: 2005/08/04
文章: 1255

海归分: 421989

标题: 外资私募涌入地产业谁人喝彩 (346 reads) 时间: 2008-5-25 周日, 15:24

作者：EIC 在谈股论金发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

　　作者：龙飞
　　一步天堂，一步地狱。

　　无论是股票市场还是房地产行业都面临着“规则重整”的阵痛，就像万通董事长冯仑所说：“房地产市场就像一出戏剧，戏演到一半，突然中场叫停，被要求改写剧本，不明就里的观众纷纷退场，现在正处在无人喝彩期。”

　　外资的盘算

　　“与去年相比，今年我们的机会更多。”作为国际知名投行的亚洲融资业务负责人，王明(化名)已经准备好今年在国内大展拳脚，他对房地产行业的信心似乎远比当事人更充分。

　　与他们在国外PE(股权投资)的做法一样：低价购入未上市企业股份，进而辅助企业上市，再在股票市场退出一直是他们坚持的盈利模式。在他们看来这是最传统也是容易获取高利润的方式。

　　以恒大为例，德意志银行、美林及淡马锡三家投行在2006年底花费了4亿美元占据了恒大30%的股权。而在恒大3月招股说明书显示，美林等保荐人对恒大的市值估计在1000亿~1300亿港元之间。换言之，如果恒大顺利上市，三家投行的股票价值是300亿至390亿元。

　　短短一年间账面收益可达10倍，这也难怪在今年一季度行业萎靡不振之时，依然有4.9亿美元的资金进入房地产业。但随着今年昌盛地产和恒大地产先后宣布搁置香港上市计划，市场开始关注私募基金能否在已投资的房地产项目中实现适时退出。

　　主流偏向

　　进入2008年，在一系列宏调面前，资本市场主流开始集中关注地产企业的“资金压力”。

　　其实，不少房地产企业的销售依然在飞快增长。有分析师表示，5月中上旬地产股的再度下挫是源于万科的销售数据不理想。该公司4月的销售收入环比下降35%，然而，如果与去年同期比较，万科的销售收入实际增长了73.5%。

　　每个行业都有其销售周期，为什么同比增长了七成以上的销售数据，会被投资者理解为“销售不理想”？

　　“主要是上一阶段房地产业扩充太快了，在现在的融资背景下，销售情况稍有差池直接影响到地产商的资金链。”广东地区最大的私募基金的经理陈林分析道。去年报表也反映了行业的困境，2007年万科、招商、金地、保利，四大上市开发商资金状况均不容乐观。四公司的每股经营性现金流均为负值，且均为各公司5年来的最低。万科的每股经营性现金流为-1.52，招商地产为-4.74，金地与保利更只有-7.52及-7.65。

　　“据我们估算，去年全国的总体销售收入只有2.9万亿元，但购入土地的款项就高达3万亿元。”潘石屹这样解析同行的窘境。在这种种压力下，5月中旬，万科将其在东莞项目以500万元的价格出让一半股权。

　　行业进入生死边缘？

　　“实际上，我们现在股市上的资金并不多，大部分的钱都借给了开发商。”陈林告诉记者，与他相仿，珠三角众多私募基金甚至地下钱庄都或多或少与地产商有借贷往来。在他看来，贷款给开发商的风险并不高，实实在在的土地是最有效的抵押物。所以从年初开始，他们一直在加大对地产商的贷款。“的确，我们的贷款成本会比银行的高，但如果算上向银行贷款的灰色成本，之间的差距并不会相差太大。”陈林认为，他们部分填补了银行缺失所带来的真空状态。

　　“与去年相比，的确有一定的资金压力，但并没有外界猜测的那么大。”上述地产公司的财务总监表示。同时他也认同资本市场的考察标准，现在国内地产商最大的难题还是如何保证销售。就像冯仑所说到，由于刚性需求，国内25~35岁的购房者会抱怨、会观望，但并不会离场。再把他们吸引进场同样是行业今年表现如何的关键。

作者：EIC 在谈股论金发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

相关主题
[老中ZT/移民] 活在加国：不再犹豫徘徊我为什么归去又回来？-- 这个...	海归论坛	2006-3-31 周五, 13:18
[原创] 2011年国庆随笔：投资，似季节的轮回！	海归商务	2011-9-24 周六, 07:39
[教学]买$1700 的房，月租$450 ：十年一轮回。裸女才能辨美丑，如...	美国房地产	2011-8-07 周日, 22:35
我觉得不错系列：新书推荐：中国互联网大败局：十年轮回不要做自己的囚徒（转帖）	海归商务	2011-7-30 周六, 10:48
[新闻]中国企业海外上市：四年又轮回	海归主坛	2010-3-01 周一, 00:49
敬祝功夫大王福禄双全：如何把3000元，一个轮回变成3000万	海归酒吧	2007-10-28 周日, 12:47
海外华人乡愁内容在变　想回中国、又犹豫 (ZT)	海归茶馆	2007-3-14 周三, 23:46
ZT 佛学研究：讨论中的鸡和轮回	海归酒吧	2005-10-26 周三, 06:41