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一年半以来美国房地产公寓小区投资总结暨最新项目 |
狼协 [博客] [个人文集]
头衔: 海归元勋
声望: 院士 性别: 年龄: -312 加入时间: 1970/01/01 文章: 25707 来自: 美国 海归分: 6039767
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JACKSAILOR [博客] [个人文集]
头衔: 海归中将
声望: 专家 性别:
加入时间: 2006/09/26 文章: 2370
海归分: 453998
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好,祝贺!
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未来一两年还有机会,只要美国股市不涨到阶段性的顶部20000附近,这个房价也不容易掉下来。。。。
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firefly [博客] [个人文集]
头衔: 海归上校
声望: 讲师 性别:
加入时间: 2006/02/05 文章: 3644
海归分: 63153
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MrBean
头衔: 海归少尉 声望: 学员 性别: 年龄: 52 加入时间: 2006/02/04 文章: 92
海归分: 2015
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Diamondhorse
警告次数: 1
头衔: 海归中将
声望: 博导 性别:
加入时间: 2005/11/01 文章: 4896
海归分: 442560
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这类投资, 从银行贷款应该不太难? 有Private Lender 愿意做融资
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当然, 你所投的地区不能太烂。 底特律就免了。 贷款方也要看你团队的经验。 你有几个成功的案例, 人家对你就比较有信心。
不知你说的“打包”是指什么? 一般, 美国都是做Limited Liability Partnership。 你用Corporation也可以做General Partner。 每个投资案例都要具体分析。
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xxfw
头衔: 海归少尉 声望: 学员
加入时间: 2008/01/10 文章: 137
海归分: 2769
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狼协 [博客] [个人文集]
头衔: 海归元勋
声望: 院士 性别: 年龄: -312 加入时间: 1970/01/01 文章: 25707 来自: 美国 海归分: 6039767
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这是我在新泽西做房地产大腕的朋友传授的秘籍
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作者:狼协 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
就是利用信用卡的0 APR,从信用卡借钱(一般视你信用卡的credit line而定)去买房。这是银行的“钓鱼法”,不严谨的人狠容易中招。因为每个月都必须准时还钱。一次没有按时还钱,利率马上就飙涨到百分之二十左右,你就动脉大出血了。以前真的是可以零成本一个卡借出几万美金。然后多凑几个卡,这样买房的首付就有了。但是估计现在博弈的结果,还是严谨的人多,所以现在银行就苛刻了一些,要收什么“transfer fee”,一般是百分之三到四。这样就相当于年利息百分之三到四。也还可以。
作者:狼协 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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狼协 [博客] [个人文集]
头衔: 海归元勋
声望: 院士 性别: 年龄: -312 加入时间: 1970/01/01 文章: 25707 来自: 美国 海归分: 6039767
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并不容易
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作者:狼协 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
Diamondhorse 写道: | 这类投资, 从银行贷款应该不太难? 有Private Lender 愿意做融资 |
次贷以后,银行大幅度收紧了贷款政策。当然,现在放松很多了。但对外国人还是很紧。如果是私人住宅,可以贷到50%。就是你首付的一倍。但商业住宅的贷款就很难。银行作为最大的风险承担者,贷款需要以下条件:
1) 当然,首先是物业抵押;
2) 管理团队的经验和业绩,要有track record;
3)所投物业净收入和月付贷款按揭之比。一般银行要求达到1.5倍。就是说,你的净收入在每个月还掉按揭之后,还剩下相当于按揭的一半的after debt net cash follow。这意味着银行经过尽职调查后,认为这是一个好deal,你有足够的余地还钱。
4)很多时候,因为Non-Recorse loan要求苛刻,甚至根本拿不到,所以我们一般贷款都是recorse loan。银行要求管理团队的成员的个人信用或财产的担保,也就是要求有对管理团队成员个人资产的无限追索权利。大家知道我们注册的是LLC,也就是有限责任公司。如果物业赔钱,投资人(LP)的损失以投入资金为限,债权人不能追索个人资产。但是对于recorse loan,管理团队成员(GP)的责任就是无限的,银行有权追索其个人资产。
私人贷款以前也有网友给我们推荐过。但利率一般比较高。我不知道他们是否也存在银行那样的贷款调查和手续费。如果是,那么购买便宜的出租物业就不划算。因为一个房子三四万,你要形成有规模的投资,比如三四百万,那就得买至少一百多个房子(按照经验,规模在200-800套房子的规模,管理成本最低)。那样每个房子做一次,就得付一百倍的手续费,这有点受不了。不过我觉得私人贷款应该松一些,毕竟以利率较高为代价,所以应该可以谈。如果大家有好的线索,可以给我们介绍,这样我们就可以操作这一类的投资。
作者:狼协 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
上一次由狼协于2014-4-30 周三, 09:42修改,总共修改了1次 |
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Diamondhorse
警告次数: 1
头衔: 海归中将
声望: 博导 性别:
加入时间: 2005/11/01 文章: 4896
海归分: 442560
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Private Lender 不一定是私人, 而是非银行财团
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有Private Equity, 也有退休基金。
你比较理想的贷款利率是多少? Private Lender 有时比银行的利率还要好。 或者, 你可以给我发私人电邮。
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狼协 [博客] [个人文集]
头衔: 海归元勋
声望: 院士 性别: 年龄: -312 加入时间: 1970/01/01 文章: 25707 来自: 美国 海归分: 6039767
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我们现在的贷款利率基本上都是4.75%左右
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Diamondhorse 写道: | Private Lender 不一定是私人, 而是非银行财团 |
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道法自然
头衔: 海归准将
声望: 博导
加入时间: 2009/08/09 文章: 2102
海归分: 150279
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Diamondhorse
警告次数: 1
头衔: 海归中将
声望: 博导 性别:
加入时间: 2005/11/01 文章: 4896
海归分: 442560
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这是非常不错的利率。
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作者:Diamondhorse 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
狼协 写道: | 我们现在的贷款利率基本上都是4.75%左右 |
我用抵押品, 可以拿到LIBOR Rate, 加上银行的费用。 但提供抵押的先要拿Points.
也有做到5%的。 很不容易。
商业贷款, 一般利率在8%左右。 如果做贸易, 短期的借贷, 加在成本上卖给客人。 还是可以接受的。 商业房地产, 时间较久, 真得精打细算。
老狼做得不错。
作者:Diamondhorse 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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煎饼2点0
头衔: 海归少校
声望: 博导
年龄: 44 加入时间: 2009/02/20 文章: 3880 来自: 平面世界 海归分: 28615
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老狼是新时代的活雷锋, 一定是西点军校雷锋培训班出来的,
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不懂就问,团队基金不接受狼蜀黍的三万元投资,结果狼蜀黍自己玩,为什么狼蜀黍要用第一人称代词#我们#?
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狼协 [博客] [个人文集]
头衔: 海归元勋
声望: 院士 性别: 年龄: -312 加入时间: 1970/01/01 文章: 25707 来自: 美国 海归分: 6039767
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项目的运作和自己投资是两码事
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作者:狼协 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
煎饼2点0 写道: | 老狼是新时代的活雷锋, 一定是西点军校雷锋培训班出来的, |
其实如果是按照私募基金(PE)的运作模式,作为管理人员(GP),所需要投的钱是不多的,一般是2%左右。这样,100万的投资,GP投2万就够了。几个GP一分,就更没有多少。但GP 同时拿Fund 的管理费,一般也是2%左右,等于实际上没有掏钱。
但我也跟管理团队说了,最好还是能让我也投一点,虽然钱不多,但总不能让我干看着别人赚钱,至少也做个表率。大家吃肉,让老狼也喝口汤。其实我要投,管理团队也是会接受的。只是钱超出了项目需求,每次都有不少人投不上,我也实在不好意思跟大家抢。
作者:狼协 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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yonex
头衔: 海归中校
声望: 学员
加入时间: 2006/02/03 文章: 355
海归分: 51827
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感谢老狼,辛苦了。管理团队也功不可没,踏踏实实的。
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xxfw
头衔: 海归少尉 声望: 学员
加入时间: 2008/01/10 文章: 137
海归分: 2769
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是用信用卡来提现吗?可是,这个本身就有很多手续费啊。
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作者:xxfw 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
狼协 写道: | 这是我在新泽西做房地产大腕的朋友传授的秘籍 |
还有,每个月信用卡还款的时候,如何处理?你是说拆东墙补西墙,用别的信用卡来还这个信用卡的意思吗?这个不行啊,信用卡还款只能用柜台,转账等几种方式,是不能用信用卡的。
给个详细点的攻略吧。
作者:xxfw 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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狼协 [博客] [个人文集]
头衔: 海归元勋
声望: 院士 性别: 年龄: -312 加入时间: 1970/01/01 文章: 25707 来自: 美国 海归分: 6039767
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你是在米国吗?
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作者:狼协 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
xxfw 写道: | 是用信用卡来提现吗?可是,这个本身就有很多手续费啊。 |
如果是在米国,自然明白怎么回事。因为很多信用卡公司都会给你这种promotion,0利息 transfer banlance,手续费是4%,相当于4%利率的贷款。但是每个月要还一百多块钱,一年还清。如果不是在米国,那么你明白也没有用。
作者:狼协 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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xxfw
头衔: 海归少尉 声望: 学员
加入时间: 2008/01/10 文章: 137
海归分: 2769
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澳洲,这里也有很多0 transfer balance的信用卡,我有多张,就是不明白怎么用
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作者:xxfw 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
1,如何利用信用卡贷到钱呢?提现吗?还是只用它来付账,然后transfer
2,还款的时候,你说还100多刀,是指最低还款额吗?最低还款额应该是变化的吧,根据你花钱的多少而不同。
作者:xxfw 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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hockey
头衔: 海归少校
声望: 学员 性别:
加入时间: 2004/10/29 文章: 384
海归分: 26637
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在这样短短一年多时间里,取得如此骄人的成绩,老狼功不可没。
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作者:hockey 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
老狼在这一年多的时间里做了大量的工作,得以使大家都认为不太可能在网络上做成的投资大事业在海归网做到了。要知道网络是一个虚拟的世界,没事在虚拟世界里发发牢骚,贴些不负责任文字是目前公认网络虚拟世界的主要功能之一,而真正要把自己多少年累积下来的真金白银通过网络的渠道投入一个国外的项目,那可不是谈何容易的事啊!这国外项目也没有去看过,真的还是假的,将来有什么事情,怎么去?钱要汇到一个素不相识的外国帐户,有咋怎么办?老狼遇到重重困难,不言放弃,坚持努力,终于把网络虚拟世界不可信的规则给颠覆了,而且做得非常成功!回头客极多,这就是诚信! 一扫老狼多年在海归网的阴霾,虽说这几年由于微信等其他网络工具的冲击,海归网的流量有所下降,有点可惜,想当年海归网兴旺人丁兴旺,但那毕竟是虚的呀,用海归网的平台做出点实事,那是把银子装进口袋里,实打实的,可贺可喜!老狼加油,再上一层楼!
作者:hockey 在 海外房地产 发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com
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斜阳成碧 [博客]
头衔: 海归中将
声望: 院士 性别:
加入时间: 2005/12/02 文章: 4919 来自: 北京 海归分: 411253
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哈哈,一扫阴霾。写得真好。
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hockey 写道: | 在这样短短一年多时间里,取得如此骄人的成绩,老狼功不可没。 |
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