在我这个区(同一个County的 12个卫星城和中上规模的中心城市,生活指数在全美属于中上),退回到1995年(再长的没有查过)我们也没法在正常市场交易中看到一个房子(SFH)满足这个回报率的。我自己的经历是,从2001年开始投入房地产,用来出租的房子,我买的几乎全部是Foreclosure物业。装修之后最差的是市场价的80%,大部分是市场价的75%或者以下(买入时的市场价格),但是我的Cap rate到现在平均才是6 %,换算成P/MR是200(现在的租金对比当时买入价)。我经常跟同行比较这个出租回报率,在我们这个区的范围内我的回报率已经是相当好的了(假如不说是最好的话)。我的租金回报率与Cap rate 等于12%(P/MR等于100)而言差一半。但是就现在,我的房产净值(有loan的物业,我用cash out refinance已经提出大于等于我投入的现金)还有30%以上。换句话说,你现在在我这个区能够买到Cap rate为6%的,你不用出租马上转手,都能收回20%左右的利润(扣除销售费用)。你说值得买还是不值得买呢?我出租房的Cap rate从买入到现在平均都没超过6.5%(任何时候的租金对比原来的买入价)。但是,就现在我卖出也依然有不错的利润回报。为了说明我自己的经验可以参考,我可以报一下我的出租房:最高峰时我拥有靠近中两位数的独立屋(SFH),现在是低两位数的独立屋(SFH)。
还有一个例子,有人问过我对买manufacturing home (指在single family home区,连地。不是在Manufacturing home park),现金流量很好,是否可以买。我建议千万要小心。除非这个物业与地价已经基本上相同或者几年以内新的可以考虑,但是还是要把每年价值run down的因素考虑进去。