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主题: 2008-04-09 谢国忠：不宜发展复杂衍生品三季度股市问题集中爆发

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2008-04-09 谢国忠：不宜发展复杂衍生品三季度股市问题集中爆发

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易宪容:中国土地市场的泡沫破裂意味着什么？ -- EIC - (52 Byte) 2008-5-02 周五, 12:40 (500 reads)

EIC

头衔: 海归中将
声望: 讲师

加入时间: 2005/08/04
文章: 1255

海归分: 421989

标题: 杨少锋北京楼市已降至历史低点 (423 reads) 时间: 2008-5-04 周日, 17:09

作者：EIC 在谈股论金发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

2月、3月，北京楼市迎来近年最惨淡的开局。北京市房地产交易网显示，今年2月份全市期房网上住宅签约共计2318套，日均签约80套，与2007年2月相比，期房日均成交量下跌了128套，降幅达54.2%；环比今年1月成交量下跌了139套，降幅为56.3%。而1月住宅日均签约186套，同比下降39.6%，环比下降28.5%。时至3月份，即便是多数项目采取打折促销的手段，北京楼市仍未有回暖迹象。来自北京房地产交易管理网的数据显示，3月份北京住宅期房签约量为5642套，日均住宅期房销售量为182套。去年同期北京住宅期房的签约量则达8004套，日均销售量达258套。今年3月比去年同期成交量下跌2362套，跌幅超过30％。4月成交4695套，日均成交161套，相比去年同期4月总成交10628套日均354套的成交量，下跌了55％，跌幅超过一半。

需要注意的是，如果2月3月的楼市低迷，业界还可以找个理由说是开盘项目少导致成交下滑，现在已经迎来北京楼市放量高峰了，4月北京约有40个项目开盘，其中新盘11个，可售期房住宅供应量一直保持在8万套左右。按照目前的销售速度，即使今年不再有新盘入世，也足够整个市场消化20个月！

5月开始，北京进入新盘大幅放量的周期，直到9月，预计每个月开盘的项目都将不低于50个，未来市场竞争还将继续恶化。

需要重视的是，今年下半年北京市大量的保障性住宅将陆续供应市场，预计总供应量将达600万平方米、7万套，与此同时，今年新增供应市场的普通住宅面积大约1800万平方米，15万套，市场新建住宅总供应量为22万套，新增22万套住宅，加上截至4月30日26155套的现房，北京08年期房现房总供应量将达到历史高峰，预计超过25万套！

截至4月30日，根据北京市房地产交易网公布数据，08年北京前4个月期房住宅成交量总计18663套，日均签约153套，相比去年同期的33281套的成交量,成交量少了14618套，同比跌幅超过45％！

由此，北京前4个月的成交，已经降至近年来的历史低点。

07年楼市表面上的火爆，其实是以成交量大幅下跌为代价的。北京市房地产交易网数据显示，07年2007年1-12月住宅市场成交量约为1600万平方米，成交套数约为12万套（而2006年的这一数据是1900万平米和16万套），同比成交量下跌25％。笔者预计，08年北京楼市成交量很有可能继续大幅下降，第一季度已经过去，一季度成交总套数仅为1.47万套，同比下跌超过三成，预计全年成交量可能降至近年历史低点，成交将不到10万套。

08年已经过去三分之一的时间，去年前4个月成交量约占全年的27％，如果按同样比例推算，今年北京全年住宅成交量将不超过10万套。比起25万套的供应量，缺口达15万套！

面对惨淡的楼市现状，各大项目并不是没有采取措施，打折、降价、促销等手段层出不穷，但经历了07年疯狂之后，消费者已经理性很多。开发商需要拿出真正的诚意来打动消费者，而不能仅仅只是做秀——一个消费者可能是傻瓜，可是如果把整个市场当傻瓜，那最终将会发现最傻的其实还是自己。

看看这样的促销信息：A-Z TOWN爱这城全款9.85、紫金新干线全款98折、晓月新城一次性付款98折、雍景四季全款99折。。。。。。或者，那些低折扣的项目大概都会宣称自己性价比很高，所以没有更多折扣，或者说自己项目卖得很好，不过以北京前4个月153套的日均成交量来算，真正卖得好的项目好像没有几个吧？再说，有，也不会是这些项目，所以，这种折扣，想吸引消费者是不可能的。而象先提价后打折

在市场的急剧变化前，作为企业的决策者是需要有魄力的，任何行业的价格战，主动权永远在发起者手中，跟随者都会非常被动。眼下的楼市固然低迷，但真正的消费潜力还是有的，关键是虚高的房价把巨大的真实需求给拒之门外。北京市场要想回暖，前提一定是价格理性回归。

在坚守了数月之后，高高在上的房价终于破冰，加入打折的项目越来越多，4月中旬，北京方庄6号精装改毛坯每平米单价降5000元、东亚上北推出83折优惠、金隅万科城全款享93折优、华业玫瑰郡全款91折、新兴年代全款94折优惠、东亚三环中心全款9折。。。。。。九折左右的楼盘越来越多，有耐心的消费者，甚至在这个折扣基础上还可以从销售部门获得更多优惠，正如陈云峰所说“北京房价降5％”，实际上，如果考虑到新开盘项目出于对楼市前景的判断而降低开盘价格，北京楼市价格的回调已经比较明显。

笔者想提醒的是，某些项目在这样的市场情况下，依然抱着陈旧的营销观念，以公元1872为例，先把价格上涨了3000元/平方米，然后再退出一次性付款92折优惠，在这样的市场环境中，想要取得良好的业绩，要吗把项目品质做到位，要么就拿真正的实惠来吸引客户，继续用这种低级的营销手段把消费者当傻瓜，只能说营销部门水平实在有问题。

笔者再次忠告那些一线的操盘手们面对市场现实，我们需要客观的数据，需要客观的分析，如此才能得出正确的结论。北京不是需求下降了，而是真实的需求被虚高的房价拒之门外了，在熊市中想要实现个股的飘红，那就拿出真正的诚意，用良好的项目品质和性价比来回馈客户，不要再玩那些低级的营销手法，否则，错过了机会，最终吃亏的，一定是自己。

作者：EIC 在谈股论金发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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