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主题: 旅游娱乐业：案例分析：深圳华侨城集团文化产业发展纪实（转贴）

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旅游娱乐业：案例分析：深圳华侨城集团文化产业发展纪实（转贴）

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旅游娱乐业：案例分析：深圳华侨城集团文化产业发展纪实（转贴） -- 安普若 - (8804 Byte) 2004-11-23 周二, 16:20 (3556 reads)

安普若
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标题: 四问旅游主题社区：走出华侨城能否扎根京城？（转贴） (889 reads) 时间: 2004-12-17 周五, 06:27

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

四问旅游主题社区：走出华侨城能否扎根京城？

https://house.tom.com 2004年12月16日13时41分

来源:北京青年报

康维

近几年来，随着旅游业在我国的发展，旅游地产这个名词已渐渐为人们所熟知。旅游加地产的开发模式为不少开发商所看好。据了解，目前国内涉足旅游房地产业的公司超过百家，旅游地产由南向北，逐渐渗入全国，似乎已成大势所趋。

在深圳发展势头猛劲的华侨城集团正在北京建设总占地规模达1.5平方公里的大型“华侨城欢乐森林旅游主题社区”。这个建在东四环边上的项目在明年春天会正式推出，届时将成为北京第一个将旅游和地产合为一体的大型主题社区，对于北京地产界的影响不言而喻。华侨城集团，由此成为北京第一个吃螃蟹的人。华侨城集团在深圳已经有了丰富的经验。华侨城集团CEO兼总裁任克雷说，北京华侨城项目是华侨城集团对外拓展的制高点，华侨城将倾全力精心打造，交上一份令首都人民满意的答卷。然而，走出深圳的华侨城，能否在京城扎根？又会不会挑起北京地产圈的新一轮鏖战？一切都是未知数。

旅游加地产：模式之解

旅游地产如其名，似乎只是将旅游和地产开发结合起来。然而，敢于试水的开发商却不多。旅游地产的大区域运作，旅游前期巨资投入、逐步回报，地产后期回报的特点，是对开发商实力的一大考验。能否合理规划、开发并在后期成功管理，是成功开发的关键。

提到旅游地产，无人不提华侨城集团，因为它在该领域中有着长时间的经验。早在八十年代中期开始，华侨城从深圳的一片丘陵地起家，建成锦绣中华、民俗村、世界之窗和欢乐谷四大主题公园，并不断融入居住和文化、商业、教育、医疗等配套元素，将此地建成一个超大型综合城区。华侨城集团CEO兼总裁任克雷认为，华侨城的旅游主题社区开发不是偶然，它是经济文化科技发展的产物，就是把当代人们对旅游消费的需求与旅游景区文化主题的展示有机的结合起来。北京世纪华侨城总经理丁新先生认为，华侨城的实践不能简单地称为“旅游地产”，应该称为以“旅游+地产”为特色的综合片区开发模式，把旅游、商业和地产综合起来开发，给业主提供一个综合的生活方式。

以正在建设的北京项目为例，这个占地1.5平方公里的项目从功能和布局上主要分为三大区域，分别是主题公园区、主题居住区和主题商业区，总投资额约为25亿人民币，其中主题公园占地100公顷，主题居住区建筑面积约80万平方米，主题商业区约为4万平米。丁新认为，旅游和地产的关系第一表现在改善了该区域的环境，提升了区域的品质和人气；第二是为业主提供了一种全新的生活方式；第三是通过主题公园建立一个良好的口碑传播渠道，这样一来，就实现了两者的互动。

科学规划能否创造升值潜力

华侨城成功的重要原因是超前的科学规划，这同时也是旅游地产成功的关键。

据介绍，华侨城规划的基本原则有两个：一是保护原有的自然资源，使人工环境和自然环境融为一体，创建有特色、有潜力的都市环境；二是保证规划的完整性、综合性和连续性，并使规划有弹性，易于分期发展建设。

规划的特色主要有以下几个方面。一是根据地形地貌，华侨城保留了原有的山丘坡地、海岸环境、山塘小溪和荔枝树林等自然资源。二是结合原有的地形地貌，规划采用人车分流、丁字交叉等道路布局方式，使自然环境和景观尽可能得以保留和利用，同时弯曲有序的道路既满足了交通功能，也起到了限制过境车辆的进入和城区内骑车速度的作用，从而减少了汽车交通对居住环境的不良影响。三是在城市设计层面，单体建筑和局部的环境设计等方面始终坚持设计结合自然、强调人工环境和自然环境的相互配合。

主题公园边上的住宅项目，会不会受到公园的影响是老百姓关心的重点。北京华侨城的定位是中高档住宅项目，能够生活在一个有着85%绿化率的公园边上，当然是一种幸福，但公园的存在会不会影响居民生活呢？华侨城的工作人员表示，这有赖于科学的规划。北京华侨城主题公园与住宅项目隔着70米宽的市政路，且噪声较大的游乐设备项目都安排在了距离住宅400米以外的地方，同时住宅是南北走向，不会面朝公园，减轻了影响。建成后业主可以免费或优惠进入主题公园，安全、完善的步行系统贯穿整个社区，有机连接住宅、公园和商业街区，公园对生活的影响利大于弊。深圳华侨城里的住宅项目大幅度升值，优越的生活品质是关键原因。

能否扮演城市运营商的角色

2004年地产界流行的一种说法是“城市运营商”。不少人呼吁房地产开发不能只着眼于经济效益，成功与否要看项目能否给城市发展带来贡献。旅游地产因其与环境建设的密切关系，对于城市的影响比其他项目更甚。

丁新说，华侨城是一个超大型的城市运营商，而不只是做一片地产卖完就了事的开发商。华侨城给城市和社会带来的，应该是一种生活模式和经营模式的创造，不仅为业主提供了高品质的生活，对整个区域的价值提升和城市的发展也有贡献。现在深圳华侨城周边的房地产项目都在打华侨城的牌子，靠近华侨城就成了一个卖点，这有点类似北京CBD，大家都在打泛CBD的概念；甚至连深圳市政府也选择靠近华侨城的地方填海造地，是因为华侨城确实已经有了非常好的环境基础，290万平米的地填出来，创造的价值是最大的。

在采访中，记者与他们聊起今年火爆京城的嘉年华。他们认为，华侨城较为不同的一点在于它在主题公园项目的建设中突出了文化性和演艺性，七个景区，包括爱琴港、香格里拉、玛雅文化等，不仅有比嘉年华更多更先进的设备，还有给人们全新体验的环境营造、文化包装等。

深圳和北京：能否复制开发

华侨城在深圳的成功不容置疑，但它的成功能否移植到文化迥异的北京，是不少人质疑的焦点。

丁新认为，北京和深圳的客观条件不同，绝不能照搬深圳的欢乐谷。北京有丰富的历史文化资源，如故宫和长城等。当初去深圳旅游必到华侨城旗下的锦绣中华、中国民俗文化村、世界之窗和欢乐谷四大主题公园，而在北京，要出现外地游客到北京一游就必去华侨城的现象，恐怕是很困难的。但对深圳华侨城而言，北京有自身的优势，首先北京旅游业没有大型特色主题公园，正好是个市场空当；其次，北京人口多，本地客源丰富，且主题公园所在地交通便利；再者，北京既是一个提供大量游客的旅游客源地，也是一个能吸引巨量游客的旅游目的地，很多游客来京都不止一次，而且华北、东北均没有大型主题公园，因此针对外地游客的开发机会还是很多的，辐射力很强。

丁新还表示，在北京华侨城的房地产项目开发建设中，既会继承华侨城“花园中建城市”、“先规划，后建设”、“先做环境，后建楼盘”等先进的开发理念，也会充分考虑到北京的人文、地域、气候等特点，力争为业主提供舒适的、高品质的产品。

作者：安普若 在海归商务发贴, 来自【海归网】 http://www.haiguinet.com

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