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何处是我家（续篇）—-波儿、双O请进

何处是我家（续篇）

三年前写过《何处是我家》系列五篇文章http://www.haiguinet.com/bbs/viewtopic.php?p=929633&sid=b625c47982129331030550f2665e6756，主要介绍了大温及其周边郊区各城镇的风土民情、地理特点、房产价位等等。今天的房价已非昨日可比，一些地区的优劣冷热势态也有转移，原文所述有若干过时需要更新之处。但本续篇却不打算做这一工作，而是想从另外的角度观察选何处安家的永恒话题。原来的文章基本上是描绘各城镇的客观情景，而续篇却想从购房安居或投资的主观意图及能力方面来着眼。虽然写的是购房者的主观意图，但笔者却希望如前文一样，尽可能地客观化描述。当然，所谓的客观，也是有限的，只是从我一己的观察出发，肯定带有我个人的偏爱与成见。写在这里，希望抛砖引玉，获得更多指教。记得曾与波儿交流过房产的话题，也是蒙她鼓励，将《何处是我家》五篇转登于归网。也曾答应双O大人写续篇，现在终于写出来了，请波儿和双O特别指教。本次写作手法也与前文有所不同，而是夹叙夹议，基本上是想到哪里写到哪里，有不周全之处敬请各位批评。

铺垫了半天，现在转入正题。

购房安居或投资本本是很个人化的消费行为或财务安排，一百个人就有一百样不同的考虑。不过，一些共性化的东西还是存在的。大家都知道著名的地产置业金言是Location, location and location，但是location的好与坏，也并不完全取决于客观因素，主观的需求与各人的财务状况也往往会起到一定作用。每个人在决定购置房产时，其实正是在自己的偿付能力范围内、根据自己的需求顺序，尽可能选择最理想的房产位置。正如最美的人也会有瑕疵一样，任何房产都不可能十全十美。好区并非一切都好，坏区亦未见得一无是处。就现实来看，选择大温地区定居，本身已在全国居于上等好区：气候最优、风景最美等等。大温之内，自然各城镇房价又有差异，大体说来，风景最美、学校最优的传统好区西温、温西和北温位居翘楚，其次则为交通方便、人口众多、就业机会较广泛的一些城镇。这些年涨得最快的正是这些地区：或有风景，或位于快捷线两侧，或处于居中位置。

传统的好区，需要财力来支撑。比如西温，一般稍有海景的大宅，起码也在两百万以上，如果没有五百万的身家，加上每年至少三十万以上的现金流或税后家庭收入，恐怕难以维持。因为并不是买得起就一定住得起的，相应的维护、家具及生活方式（包括名车、游艇之类），耗资不在少数，如果不能与之匹配，反而处处紧缩，再美的海景，只怕也享受不长，多半会趁房价高企而转手出去，赚一笔就走。记得有一回到西温一位台湾朋友家做客，她自嘲自家是所住街道的门房。因为买完房子后，他们家余资不多，无力用于家具、电器的更新，更养不起多数人家都具备的游艇，生活也过得比过去要节俭许多。她说主要是为儿女读书，能在这里与富家子弟同学，从小就建立不同一般的社会关系网。等孩子高中毕业，他们就打算卖了房屋，或者回流，或者迁到普通社区居住。温西这些年迁入许多的华人移民家庭，也大多是富有人家，不仅供得起上涨的地税，而且也能应付私校里各项不菲的开支，或者请各门家教的费用。有位理财专家曾在讲座中开玩笑地谈到，如果在座想逃税的话，最好不要住在温西，因为每年一家三口最低的日常开支也绝对不可能低于六万，这与住在唐人街的破公寓或郊区的穷乡僻壤是不可同语的。

西温的居民当然并不都是个个富商巨贾，坐拥千万，也有五分之一左右的人口是服务于其余五分之四富豪阶层的工薪人员。看过一篇英文报道，里面写的情景很是有趣，每天早晨七八点上班高峰，西温的各加油站也是很繁忙的，但来来往往的多为普通车型，选择的也多为自助式加油。约摸十点前后，陆续来了一些名车，主人悠闲的神态一看就不是为五斗米奔忙的工薪。他们多选择有人服务的加油方式，当然用的也是最高标号的油。加完油后递过的小费很少低过十元。加完油的富人们无论是开往各高尔夫球场，还是直奔海港驾私家游艇出海，无不是身心放松地尽情享受着温哥华大自然所赋予的最好生活。

尽管西温、温西、北温的房价基数已不算低，但近些年仍一路扶摇直上，让人不禁感叹，有钱人还真是多！有道是，一分钱一分货，上述三处地方确实有着其它地区难及的美景与长期以来形成的种种优势（诸如名中小学及整洁美观多树多花的街景等，详情请参见原文）。对经济条件达到一定水平的人家，自然要好中选好，而为了子女前途的因素也必定在所难免。诚如一位西温的大陆移民所说，“这里不仅集中了加拿大的富翁，而且也有不少来自世界各地的富翁。我的子女就是要在这样的环境中成长，对他们的未来发展才有最大好处”。昔有孟母三迁，今有华人择校，父母用心良苦，古今亦然。好环境固然对培育孩子成才有利，但我想孩子是否真的成才，需要的绝不仅仅是学区环境吧。

说到财力，应该多半是输入的，无论从海外，还是从加东安魁两省或艾尔伯塔省。近年来传闻神秘的大陆客已跻入西温最高端的房产领域，而且一次性过款，价位高达一千七百万，那所豪宅的照片在太阳报上登过，的确不凡。又有一次，随朋友走访西温一位大陆移民，很年轻的一对夫妇，住着面积达一万余尺的大宅，俯瞰270度海景。当时心中暗自惊佩：何以三十不到的年轻人儿，就能有此雄厚资金在此安家？后来听多了贪官亲属外逃的故事，又不由得产生联想。当然，私心里还是希望人家的钱是正当来路，用于高端消费也是反映了人家的能耐吧。

从居住的品质来说，属于温西的市中心商业区downtown本来不算理想，尤其是对有孩子就学的人家来说。但另一方面，这里却因拥有丰富多彩的城市生活（文化、娱乐、餐饮等）及最集中写字楼的优点，吸引了年轻的工薪阶层和退休后休养生息的老人。而downtown西部接近斯坦利公园的居住区，更因无敌美景而延揽了四方来客。投资屋、渡假屋比比皆是，把这里的房价和租价抬得一波高过一波。物以稀为贵，downtown面积有限，寸土寸金，开发余地小，每起一个新楼盘，都会立即抢售而空，因为人们不知下一个楼盘还要等多久才会得到批准拆旧建新。

Downtown的房源一直处于紧张状态，结果房价的高企也就达到了几乎疯狂的地步，每平方尺500元已算很好的价格。买不起公寓的人们本来还享受着没有与房价同步增长的相对低廉的租金，但求利心切的房东们却以装修为由，中途中止了租约，限期逐租客迁出。重返市场后的公寓，租价几乎翻倍，令人咋舌。而被逐的租客不仅失去住惯的空间，而且可能再也租不起这里的公寓。报载租客们已联合采取法律投诉，但胜诉的机会却不大，毕竟房东那里也有一本帐：房价涨，地税涨、装修、维护费用都在涨，租价不涨或微涨都是难以平衡的。

说到在downtown的购房投资，华人移民中最早由港人开风气，后来大陆移民也跟进很快，一些大陆富豪自己住在西温、温西等处，但在downtown也购置了几处公寓，高租金加上房价本身一直在涨，多金者更多金，本来不打算到加拿大挣钱或认为加拿大也挣不到钱的富翁们，误打误撞，留守的太太竟然挣下了不亚于老公在国内开公司的高收入。最合算的当数今年上半年卖掉房子回流的一批大陆富人。其中一位五年前在温西的point grey购入一百八十万的海景房，去年年底挂牌售价为三百五十万，竟很快售出。另一位在UBC以四十二万价购入的高层公寓，今年年初以一百三十万的高价售出，算下来几年的开销都不止了。所以说，越是贵的地方涨得越是高，而越有钱的人，就会越有资本来周转投资，从而获利更多。

买房投资者当然也不是个个都是富豪。如果没有足够的资本买得起资源紧缺的好区，或者说好区的门槛比较高，人们就会把眼光投向二级地区，看准了那些地区涨价的趋势与空间就可以做一点小小的投资。比如原来不为人们所看好的列治文，因加拿大线（Canada line）及奥运场馆的兴建、机场与港口未来十数年内的扩容，为本地带来较多就业机会，也带动了城市各方面的发展与需求，人口数量随之逐年上升。尽管一部份华人不喜欢中国人扎堆的特色，但这也正是另一部份华人选择居住的理由，可以既享受北美的自然环境，又可以保有中式的人文环境。这里的房价涨幅之高，令人吃惊，公寓的上涨几乎直追downtown，甚至以第二个downtown为自豪。而独立房也不再考虑地震、水灾等长远因素，而是迅速地推陈出新，在原来的老宅基上建起了不少Townhouse。列治文东部的农用地已开发到四号路周边，当初买地准备建农场的人们，还未想好种些什么就被建筑商们以高价买下，一两年的时间内盈利已然翻番。（待续）

容 :: Oct.12.2006 :: Uncategorized ::

30 Responses to “何处是我家（续篇）—-波儿、双O请进”

on 12 Oct 2006 at 2:30 pm1波儿

标题:容：增长过后是下滑。。。

你描绘的情景，正是几年前悉尼的房地产盛况，房子成倍上涨。现在泡沫破裂，进入低谷，没有五年，走不出去。在最高位上买房的人，就比较苦了！
加拿大因为大量投资/技术新移民的涌入，这一波还可以延续一阵子。但是，好景永远不常在，见好就收是明智的。
没有了大幅度的资本增长，光租金回报是不划算的。
on 12 Oct 2006 at 3:18 pm2容

标题:波儿说得不错，

温哥华目前的房市也开始呈现迟滞盘整之态，下文正要谈到。只是不知会否下滑。
on 12 Oct 2006 at 11:21 pm3ferncrest

标题:Burnaby其实也不错，人少，环境好

如果单从居住的观点看。
on 13 Oct 2006 at 1:52 am4三萼

标题:容儿的文章先顶起来再看
on 13 Oct 2006 at 3:35 am5SuanNiBaiRou

标题:Chinese In, housing price rise; Chinese sells, price down.
on 13 Oct 2006 at 5:26 am6简直

标题:看来温哥华真是有钱人的天堂。不知道是不是也象西雅图雨季很长。

我去过东部的渥太华好像就差很多，连机场也是小得出奇。
on 13 Oct 2006 at 5:50 am7ceo/cfo

标题:Great posting. Thanks!

Vancouver real estate booming has priced me out of its market; one reason is due to the higher commodity prices which make Cananda'’ currency so strong vs. us dollar. Now the commodity is slowing down but the Canandian housing market is acting better than the American’’s. Generally speaking BC area is good for the retired people but less favorable to the young people due to relatively lack of the high-paid jobs. Richmond is also called little Hong Kong. Is it below the sea level or the city was built out of the sea fill-up? If so is it wise to have an apt. in one of the high-rises?
on 13 Oct 2006 at 9:02 am8兰格格

标题:并不一定是房价下滑的就是最好的投资时机

因为泡沫的形成有必然成因，分析了泡沫的原因才好投资阿。

我如果是波儿，就用公寓抵押贷款自建一间房子，在中好区(不必是顶尖富人区)
好处第一是，可以有自己的DREAM HOUSE DESIGN
好处第二是，成本一般比买同类房屋市价低，但是条件是：房市下滑，联带劳动力和Raw Material价格下滑
好处三是，假如现在房市低，那么并不是公寓脱手最佳时间。用现在的低建筑成本，等房价略高时脱手公寓，你可以打一个很好的时间差

当然还有一些细节，比如说房市跌到曲线什么位置，还有银行利率等，澳洲的经济实在不熟悉。

这个Option 虽然比较aggressive,但是，这么有审美的波儿可以自己选择建筑图纸，肯定会非常美，而且有成就感。
on 13 Oct 2006 at 9:10 am9兰格格

标题:温哥华没有西雅图好

：)：)西雅图的艺术博物馆要好得多，而且魔幻艺术的味道很浓郁。西雅图旁边的画廊小镇都够人逛2天的。

如果单比机场要容易多了，首都机场还巨大呢，：P
on 13 Oct 2006 at 9:15 am10兰格格

标题:补充：不过要论餐馆和吃饭的地方，温哥华就比西雅图好多了：)：)
on 13 Oct 2006 at 9:55 am11雨林

标题:hehe

现在可不是这样的了
on 13 Oct 2006 at 11:12 am12雨林

标题:the price will be stablize for a while

time frame till 2010.

The real estate market of vancouver is kind of special. Thinking about the average housing price of great vancouver is $660,000, the interest rate of one year fix is about 5.x%, and the property tax average $3000 a year. Say if have 100,000$ as first payment. then the monthly payment for a 25 years amortization is $3500(property tax included)…. That means yearly payment is $42000. Bank will only loan you if both of you couple has income more than $130,000 a year.

I have posted before that the average Canadian family income is $65,000.

So what does this mean?

Only less than 25% of Canadian families can afford an average house in Vancouver
How about the other 75% of families?
Rent, buy apartment, go to some place far from downtown area…..

以上这些说明一个问题就是: 现在的房价不是本地人在买. 80%是外省/外国的钱.

只要加国经济没有大的变化, 移民政策没有大的变化, 温哥华房价降低可能性不大. 即使降也是小小.
on 13 Oct 2006 at 11:38 am13波儿

标题:格格，小巴请进，告诉大家一个悉尼的房价吧！

首先悉尼的空地已经不多，买空地只能去偏远的新开发的郊区。
在俺这嘎达（还不算最顶尖地方，只是东区里面比较好的北部地段），买一个300m2土地的free standing house，很小很小，很破很破，至少至少需要80万澳元。
然后推倒重建（需要推倒费用）一个architecture designed house，而非project house（这两者的区别大了去了！），比如两层，4 bedrooms, 2 parking，大概还需要50-80万，好了，算150全部搞垫，倒是可以卖200万。
可是，这期间的银行利息怎么付呢？（假设银行特喜欢我，借给俺这么多钱哈。）
所以，饭还是得一口一口吃啊。
俺现在买个小房子，积累点资金，目标正是下一个！
on 13 Oct 2006 at 2:15 pm14不拉不拉

标题:跟比自己实力富裕的区域居住，未必对孩子有好处

举几个例子：

就算是公立学校，每年富裕区的家长都给学校捐几千到一万，你跟不上教师一定会表现出来。我不知道加拿大如何，湾区就有这样的情况，最富裕的学区老师的市侩不比大家盛传的祖国老师少，无他，老师也要吃饭买房子。

所有的孩子生日会都是$200/人头，你家开生日会也得跟上，要不然你的孩子无所谓你也受不了其他家长的脸色。

你孩子的朋友们每年都去欧洲游学一个月，滑雪不去Tahoe去瑞士Alps, 大家胡侃的时候没有这种经验的小孩子什么想法呢？

有钱的家长母亲通常不工作，最多时间打听别人的家底，只跟她们认为跟自己实力相当的家庭来往。小孩发现几次朋友间的聚会都没他的份，会有什么想法？
on 13 Oct 2006 at 2:26 pm15wiser56

标题:笨,不会换个角度?

可以培养几个文笛出来?　但不是追老头，是追同龄的哦．．
on 13 Oct 2006 at 2:29 pm16firefly

标题:不拉高见, 不过听说私立反而没势利一说.

我认识一人是中产的, 两小孩都送harker, 据说john chambers/marvell founder的小孩也送那里. 我问他有没觉得贫富悬殊是个问题, 他说没有, 因为学业重, 家长
们很总是小孩教育, 成绩好很受爱戴. 他小孩在harker学生会里还是个人物. 当
时我听了蛮惊讶的.

(我私下认为他投资让自己小孩认识富人小孩, 当然他不承认.)

总的来说, 我也觉得别让小孩去垫底, 还是跟自己收入门当户对的地区比较好些.
on 13 Oct 2006 at 2:33 pm17wiser56

标题:我刚说他笨，你却说是高见，

是你笨，还是我笨？
on 13 Oct 2006 at 2:39 pm18吴越

标题:我有个可能会招砖的想法，觉得BB如果是男孩，高攀一点有钱人家比较好，女孩的话，还是门当户对好，因为美国嫁女儿要花很多钱，

是不是？

前一阵夏天有些同事的孩子结婚，凡嫁女儿的个个叫苦连天…
on 13 Oct 2006 at 2:39 pm19不拉不拉

标题:Harker很不错的，听说学风很好，没什么攀比

Harker一般都是中产，中上产，住在Atherton, Portola Valley那些一般都是小学在区内公立，然后送几所出名的寄宿学校，特别是东岸的老牌寄宿，所以并不多在湾区本地的私立出现。

其实投资认识有钱人也没什么大错，不过一个心智成熟，性格坚强的人这么做利大于弊，小孩还在性格人格培养期，自尊心非常脆弱敏感，在他们还没有培养好良好平衡的心态钱让他们高攀，个人觉得是有点做炮灰的感觉。

我就知道几个父母这样“栽培”的例子，结果跟有钱人的孩子一起，好的没学到，坏的（比如吸毒，大手大脚、沉迷赛车）全学会了，生生毁了自己的孩子。
on 13 Oct 2006 at 2:45 pm20不拉不拉

标题:高攀不是问题，但是很早就把心智不成熟的孩子扔到不属于自己的环境

那就是另一回事了。我在下面说了，小孩子特别敏感，自尊心很强，要是他们老在一个圈子里因为自己努力无法改变的问题垫底（比如父母不够有钱），挫折感很强，对以后发展未必有利。

有钱的未必是势利眼，而是他的生活水平，期望就是这样的，他的消费水平也就如此，小孩要跟朋友一起出去玩，都要适应那种消费水平，自己跟不上就算朋友不介意，小孩自己也会感到不高兴，何必？

这跟男的女的都无关，以后找结婚对象的时候，要是所有条件都一样，谁不喜欢找个有钱的？？
on 13 Oct 2006 at 2:51 pm21wiser56

标题:据说父母漂亮的容易生女孩

小吴ＭＭ要有思想准备哦
on 13 Oct 2006 at 10:22 pm22ferncrest

标题:很久没去了，现在难道变热闹了？
on 14 Oct 2006 at 1:44 am23parisparis

标题:thanks for the great insights.
on 14 Oct 2006 at 3:06 am24大春代

标题:女孩要富养男孩要穷养
on 14 Oct 2006 at 3:58 am25容

标题:谢谢各位关注与点评，波儿、不拉、雨林等人的见解很有启发，我一直觉得，

什么阶层就应该住什么阶层的社区，中产勉强跻入富豪区，或者贪便宜住较差的区都是不舒服的，有很多潜在的问题和麻烦。文中所述住高端社区需要财力支撑正是此意，不过，今天住在温哥华富人区的多数华人居民显然是有这份财力的，他们送孩子上私校、学各门技艺，参加学校组织的各类活动，请各专门家教，都毫不吃力，确实令人感叹。文中所述“门房”一类的人家当然也有，不止于华人，西人也是有的。
on 14 Oct 2006 at 6:05 am26简直

标题:“architecture designed house，而非project house“？　

是不是我门这儿说的“ｔｒａｃｋ　ｈｏｍｅ＂和 \"custom home\"?

前者社区千篇一律，就那几个样式，后者则自成一体，只要邻居和规划局批准。
on 14 Oct 2006 at 6:38 am27波儿

标题:大概是吧，名字不同而已。

悉尼的房子最宝贵的是1850-1930年代建的双砖房子，当然老旧的比较多，但是，可以进行内部装修。内装修可以非常漂亮/现代。
如果内部装修还不能解决问题，现在流行architecture设计的现代化房子，造价很高，为顾客定做，谁是建筑师也是一种标签，一般在比较时尚/时髦/昂贵的传统澳洲人或者艺术家集中之地（房子的价值要跟土地价值相配才行）。
其他族裔还顾不上这些美感问题。比如黎巴嫩人也有很多builder，他们很有钱，盖很多房子，但是缺乏美感。所以也进入不了主流。
华人盖新房，100%都在project house，千篇一律，用料便宜，但是簇新簇新。华人特别喜欢追求“新”。
在悉尼没有什么板房，所以，贵也有贵的道理，房子质量好，在世界上都是一流的。
on 14 Oct 2006 at 9:30 am28smalleagle

标题:这种疯狂不可能持久

市场的循环阶段
市场低迷,低价->需求慢慢上升,价格摇摆并且趋向上升,市场摆脱低迷,不过仍然犹豫->需求猛烈上升,市场摆脱低迷犹豫,迅速上涨->市场继续上升,任何买入的行为都直接产生利润,于是更多人加入,市场产生供不应求的现象->市场旺盛,高价->价格开始摇摆,市场对下跌犹豫->正式的下跌开始市场迅速下跌直到->走向低迷

如果我没看错,你描述的正是市场循环到了上涨阶段的现象.当大家都开始关心房价,房价很可能接近一次循环的终点
象做任何投资一样,找对时间和地点,在房子上就可能会赚一笔.最好的时间是在房子已经启动,而市场犹豫的阶段进入.但是除了容易贷款产生资金放大效应(如同股票的margin帐户),我以为房屋投资并没有超越其他投资的优势.

很多人会想房子我买了还可以住,这个是把使用和于投资的范围搞在一起.如果房子投资失败,即使自己使用,也不能改变投资收益表上的负值.
on 14 Oct 2006 at 10:58 am29不拉不拉

标题:温哥华的华人住在富豪区的跟湾区不同

湾区的都是在美国赚钱，在美国花。温哥华在我的印象里，特别是西温，好多都是在中国、香港、台湾赚钱在温哥华花。
on 14 Oct 2006 at 11:19 am30笑狮子

标题:数据显示这不是事实。温哥华其实是加拿大各类风险投资最活跃的地区。

就平均水平而言，仅仅比SV差点。