用户名:
chairwolf
自由自在,多姿多彩。放浪形骸,散淡人生。来如雷霆收震


发送站内短信
查看博客个人资料
发表文章

文章目录


精华荟萃      更多


精华            更多


最近文章


WordPress database error: [Disk full (/var/tmp/#sql_402_0.MAI); waiting for someone to free some space... (errno: 28 "No space left on device")]
SELECT count( * ) AS num, ID, p.post_title FROM wp_posts p USE INDEX ( PRIMARY ) , wp_comments c WHERE p.post_author = 211 AND p.ID = c.comment_post_ID GROUP BY p.ID ORDER BY num DESC LIMIT 10


WordPress database error: [Disk full (/var/tmp/#sql_402_0.MAI); waiting for someone to free some space... (errno: 28 "No space left on device")]
SELECT c.comment_ID, c.comment_post_ID, c.comment_content ,comment_approved FROM wp_posts p, wp_comments c WHERE p.post_author =211 AND c.comment_approved = '1' AND p.id = c.comment_post_id ORDER BY c.comment_id DESC LIMIT 0 , 10


 

搜索

 
 总点击: 14005226

海归黄埔军校案例:小额的房地产投资比较与决策   Comments

这个案例背景是这样:海归网广州公司一直在租用办公室和宿舍,为此付出的费用不少。于是就有网友提出,与其为别人供房,不如为自己供房。当然,海归网公司的资金有自己的计划用途,不能随便转移目标。但是海归网本身的性质,是资源共享,集腋成裘。所以不妨以独立项目的形式去操作,从个别的资金开始试验,如果确实回报不错,然后逐步扩大,成为一个投资管理基金形式的东西。比如现在琶州展馆建成后,广州正逐渐变成一个会展中心,一年到头几乎365天每天展会不断。特别是一年两度的广交会,更是让撑死酒店。于是许多聪明人便在广州买中高档公寓,展会期间租给来宾,获利不菲。类似这些可以形成一个产业。之所以把这个案例拿出来讨论,是因为这种情况是相当多海归都会碰到的情况。

于是对于某一笔具体的资金而言,立刻便面临一个选择:投资美国的房地产好,还是中国好?

这个问题在功夫王的课程里已经谈得很详细了,这里只是指出其要点:

-美国的房地产面临下跌,不是买房的最好时机;
-中国的房地产面临中央政府的全力打压,但房价似乎仍然没有达到理想效果。
-美国买房投资,在房价全面下跌的大环境下,management 是非常重要的一环。美国投资房地产的优势,不管是 forclosure 还是 zero downpayment, 都要有很好的管理。如果管理成本一高,或者管理无法保证,接下来的风险成本就会很高。

于是我们稍微出去看了一下广州的房子。剔除其他的次要选择,剩下进入我们眼界的是如下两个地方:

1)天河北。广州最旺的商业地区。售价一万元人民币,管理费9.7 元人民币但不包空调(空调电费大概要每月1500元以上)。甲级写字楼,形象很好,评四星吧。楼龄三年。租金80元人民币。房间大概在20层。总层数大概是28层吧。面积为80多平方米。

2)沙面对面,甲级写字楼,如果要打分,评三星或者三星半吧。river front, view 极好。对面就是白天鹅、南方大厦等,珠江景色尽收眼底。去过留交会珠江夜游的同学们应该有印象。楼高28层,房间在20层。售价5600元/平方米。管理费25元/平方米。租金60元/平方米包管理费。发展商是香港的,原业主是国有企业,以每平方一万港元购得,后清理国有资产,以3000多“批发”廉售,几层楼几十套房间一起出售。接手人旋即以3000多到5000多的价格零售。楼龄12年。和据说新业主们正在组织业主委员会,把现有的管理商赶走,以招标形式招新的管理公司,以降低管理费。面积大概在250平方米。分为两间。所以可以一间自用(146平方米带洗浴卫生间),一间出租(100平方米)。

我收集了一些资料在海归网的“资料文摘”里的“房地产”分类里面。大家可以去做做 homework. 要注意的一些事实是:

1) 广州的写字楼库存是150万平方米,并且很快会增长到250万平方米。

2) 全国大城市里面,只有广州的写字楼的售价是低于住宅售价的。

3) 政府开始禁止住宅商用,试图将公司从住宅里面赶出来。但是“上有政策,下有对策”。我们看的另外一个楼盘,在客村立交附近,新楼,发展商就玩一个 trick, 下面是写字楼(均价12000元/平方米),上面是公寓(均价 8500/平方米。但总的形势,写字楼的需求在增加。

4)Location. 广州最热的商用房是天河、珠江新城。沙面那边属于老城区,租金好象上不来。

5)购买的目的是自用。公司现在跟租房相关费用大概是每月6000元人民币左右。基本上这些楼盘,租金只能 cover morgage, 但管理费、电费等都无法 cover.

6)写字楼根据国内法律,只有50年的使用权。从补地价的时候算起。到时候需要另外补地价。

7)写字楼的房贷是50%。这意味着自己要付一半 downpayment. 从投资角度说,这个比投资美国差很远。美国的 leverage 可以很厉害,5% 甚至 zero, 只要信用好,整个一空手套白狼。我一个朋友炒股亏空被扫地出门,借钱买房起家,从97年起,在美国最贵的地区买了100多套房。这在中国似乎很难想像。当然中国有中国的法子,海归网上有过详细讨论,但时机已过,这里就不多说了。

好,现在就请咱们黄埔师生们就此案例踊跃发言。

图图大主教曾经提议海归网操作所谓“哑铃”模式,就是广州海归公司较多,以民营的形式,但享受政府优惠,利用广州市众多的写字楼库存进行管理投资。租金能够保证的情况下,写字楼未尝不是好投资,更何况还有其他的服务。

7338 次点击    关键字: none

5 回复 -- “海归黄埔军校案例:小额的房地产投资比较与决策”

  1. 筋斗云, on November 18th, 2006 at 8:54 pm, said:

    标题:都是好投资

    一般算法:税+空=0。7 系数
    所以5.6*1.2=6.72% 回报
    35 *0.7 * 1.2/56 =5.25% 回报

    考虑海归网100%的出租率,所以回报更高一些。
    都可以做。

    第一种方案更好。80万首付40万,月供约2800。
    80*80=6400 -2800= 3600 即 〉10%的回报。
    (假设海归网不要发票,那就更高了)

    我个人就非常感兴趣。

  2. 狼协, on November 20th, 2006 at 12:57 am, said:

    标题:一般的算法是

    房价在房租收入的10倍以下就可以买。现在这两个好象都不到。因为还有个管理费的问题。第二种选择因为是三个房间。其中147平方的带一个50平方米的小房间,那里面带的有卫生间,可以住人。虽然奢侈了点,但可以凑合。但这样就会相较于现在的租金上升了很多。这样就不必另外租宿舍。但那样海归网的租金就会上升到8820元每月(包括25元一平方米的管理费),这样就比现在的租金高2000多元。如果是方案一,那么付出的房租是82 平方米X 80元=6560元,但宿舍就得另外花钱,而且在天河那边租房,价钱就比这边高多了,大概得3000左右才能租到。所以这样海归网的支出都会升高。当然,地方比以前好了。

  3. 筋斗云, on November 20th, 2006 at 9:25 am, said:

    标题:需要分开

    海龟网应该对品质价格差异才对。
    品质高应该多付钱。

    10倍是税前,把管理费加入的,打6-7折吧。我说的是净收入。

  4. Colombo, on April 12th, 2007 at 3:07 pm, said:

    标题:几点提醒

    我以前在一个case中作过类似的分析,但那是以美国的例子来说的。
    有些假使是需要的: 买的方面 购房价格,购房成本(价格之外的),房贷额度,利率,还款期,可能的提前罚款,贷款费用,是否会有landlord 的装修补贴,估计的房价的可能平均年增幅 (这个可能是最难预测但同时也可能是会影响租还是买的最大的单一因素),出售费用 (例如,广告,经纪公司的费用 等等), 租的方面: 房东是否有优惠减免租等等。
    另外,财经,税收方面: 贴现率, 收入税率,资本收益税率, 租金和买房的利息是否可以作为费用抵扣收入。
    以上几点,可供参考。祝你们作出正确的选择。

  5. BT, on April 12th, 2007 at 9:13 pm, said:

    标题:珠江边上的才5600????

    忒便宜了吧!!!!

发表回复

校验码:  


你可以 回复, 或者 trackback 到你的网站.