Sep 1
2012
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最近准备出价的公寓小区
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最近管理团队准备出价的一个公寓小区的财务数据，因为excel文件无法在这里上传，只能给各位的信箱发去。请查收。如果没有收到，请在此或来信告诉我。如果自己对该项目有兴趣投资，请跟我联系。
该公寓位于大都会城市的China town, 距离银行、商店、餐馆等都是步行距离。这个项目是1978年建的308套房子，占地9.24英亩，室内使用面积为23万平方英尺，平均每套房子的价格是18500美元，每平方英尺24.73 美元。房子现在的出租率是77％（本地市场的平均出租率是80％，出租率达到70％便可盈利）。管理团队计划第一年提高到81％，次年到87%，第三年93%，第四年96％。其现金回报率分别为18％，25％，31％，和34％。首付和前期费用约为170万美元，初步的设想是外部投资人能凑齐一百万美元左右的投资，其余由管理团队补足（七十万到一百万美元），银行贷款约427万（利率5.3％），总投资约570万美元。
发表在 Uncategorized 于 Saturday, September 1st, 2012.
标题:保持热度—几个问题已经提交给Scott，希望在这里统一解答一下吧。谢。
1）这个公寓什么情况？distressed?为什么要卖？何时出价？没有注明目前是否有按揭，不知“net profit”是否真是利润。否则owner为什么不扛一扛呢（他肯定也看新闻吧）。
2）如果竞购成功（Scott有没有感觉，会是又一个bidding war吗？这次一定要左一些，不能再等了），从数字来看主要的业绩提升就是入住率，和工资成本（很大程度上被修缮费用抵消），再加上购置成本和低利率的优势（现在20年fixed能做到5.3%？太便宜了！）。不了解情况，但是直觉入住率的大幅提升假设有些激进，每年营销费用才300元？
3）capital reserve只是一个会计上的reserve, 还是每年可能都有实际的、进入资本开销的花费？
标题:今早管理团队CEO Scott介绍的情况
今早Scott和我电话沟通了一个多小时，在此把关键信息给大家分享一下。首先此项目目前的Owner也是2005-06年扩张商业地产业务时拿下的此公寓，由于该公司主业经营惨淡，不得不处置此项目（和其他几个同城的项目）。由于以前管理团队和Seller有过交易，团队相信有一定把握按照财务分析里面估算的价位拿下此单。对于我关注的出租率提升的假设条件，团队现在经营的两个公寓的实际情况是，第一个大约两年已经从接手时的低于90%做到了100%，第二个项目今年二月接手，到目前也已经提升了10%左右。而且当地的公寓市场平均出租率是88%，因此管理团队只要提升业绩略高于市场平均就可以上90%。团队已经初步了解了项目情况，相应地增加了房屋和设施修缮提升的预算（见Excel里面的修理费用和capital reserve，后者是指会计上可以进行长期折旧而非当年费用处理的项目，例如新购置的空调机）。项目还有大约两周时间收集offer，如果顺利，成功竞标者可以十月底签署合同并缴款。团队打算先争取自筹资金拿下项目，然后再转让给加入LLC的投资者。我再次和Scott确认了财务投资者转让给管理团队的贷款份额：项目总值的5%。我个人依然认为这对于财务投资者来说是个非常优厚的条件，因为我们可以在胜算较大的情况下，在管理团队的帮助下增加投资杠杆。此外，与个人前往美国雇Agent搜购并管理房产不同，（在你判断风险可控的前提下）入伙投资大的公寓项目不需要国内的财务投资者操心日常运营维护，也很可能在初始投资之后不需要后续投资（我个人在过去三年维护位于新泽西的一栋Multifamily House有着很惨痛的教训，这事那事每个月总要搞进去几百美元，还不用说耗费的时间和精力），因为即使在目前的入住率下现金流也是正的。
标题:感谢长线投资做的细致工作，跟进，支持一下！
标题:我想最近去看一下，又人有兴趣吗？
老狼在国内马？
标题:这个公寓的一些情况。
（1）不算distressed，但也快了，因为现在的owner是亏钱的，他们的开销太大。该物业是有贷款的。他们在这里曾经拥有很多公寓，由于经营不善，节节败退，这是他们的最后一个物业了，他们在这里有一个regional管理公司，原来管理6-7个大型物业，目前只管理最后一个，所以是大亏的，他们将卖掉最后一个，关门走人是迟早的事。
（2）没太看懂这一段的问题。试着回答，目前看好这物业的并出价的有很多，我们也会尽力拼一下的，而且利息可能还可以再低一点。入住率是不可能一下子大幅度提升的，大约需要1-1.5年的时间提升到我们的目标。至于营销费用低，主要是由于当地的客源来自于租客的介绍，而非通过广告，所以做广告的意义就不大了。
（3）Capital Reserve是的确要用到，比如修理地基，屋顶，换空调等的固定资产。
标题:欢迎过来看看。