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在中国买房地产一定可以保值吗?   Comments

眼下中国房地产价格暴涨,不少地方已经达到了历史新高。中国泡沫化的房地产不具备投资价值,这个从资金回报率就可以看出来了,我将另外写一篇文章讨论。但是除了投资之外,买房地产的人还有一个动机,就是保值。既然资金找不到好的投资出口,而又预期通胀,就是货币贬值,那么买点什么保值而不是继续持有货币就是必要的了。有人买金子(所以金价暴涨),有人买油(的期权),结果油价暴跌,使得很多人血本无归。更多的人买房子。

我的理解,一般人所谓的“保值”,是维持手中钞票的交换价值。钞票可以瞬间“零成本”大量供给,但很多东西无法在短时间内大量制造,要制造成本也很高。那么根据供求关系决定价格的假定,预期钞票贬值时,提前将其置换成别的东西,就能“保值”。但是如果所置换的东西,也能短期内颠覆其供求关系,比如石油,或者,抢购本身使得被置换的东西的价格暴升,其结果是偷偷替换了货币的通胀,比如金子,“保值”的期望便会落空。

那么房子如何呢?我的看法是房子会有一定的“保值”功能,但这不是绝对的。上面两种情况在不动产上照样可以发生。下面这个图可以看到,即使不去除通胀影响,房价仍然会产生暴跌。如果你在2007年为了“保值”而去抢购房子,那么你在那时候所花的100万美元,在两年后仍然会可能跌至80万。

这还是在米国的情形。如果在中国,这种情况只会更糟。有一个Myth是必须破解的,就是土地是不可再生资源,所以土地是常数,而人口的增加是确定的趋势。所以房价只会涨,不会跌。

首先,在中国,你所购买的,只是房子的使用权,而无土地的所有权。土地是会增值的,而房子却只会因折旧而贬值(depreciation)。虽然使用权也有 location 的意义而使得其具备一定的垄断性而导致升值的可能,但在中国,这种垄断性是没有法制保障的。典型的例子便是拆迁。

其次,人口增长因1978年开始严格执行的计划生育而即将出现拐点。小学过剩是这种人口结构开始发生改变的前锋。而对于房地产,人口总体和有购买力的人口组群是必须要分开的。 真正买得起房子的人口到底有多少,似乎缺乏有效的统计数据。如果中国的中产阶级人数继续增长(这要以实业增长为条件),那么有支付能力的人口也就增长;如果中国的社会阶层继续两极分化,富的越富,穷的越穷,那么能买得起房的人口只能萎缩。以往的房地产能一直发展,其基础是中国的实业随着欧美的超前消费而快速发展。现在金融危机的情况下,产能大量过剩,投资环境恶化,失业人口增加,房地产也将面临严峻考验。林毅夫说白领晚上出去摆摊是房地产崩溃的前兆。他是北大教授,国务院的智囊人物,世行付行长,不知道是否有什么统计数据的依据。(见
http://zone.haiguinet.com/chairwolf/zone_digest.php?id=24491)

我们还来说通胀预期。老百姓口袋里面的钱跟不上楼价的上涨,这是事实。如果整个社会的货币总量不长,而物资和服务供应增长,那么物价会下降;反之则物价上涨。现在哪怕是老百姓口袋里面的钱不涨,但架不住货币供给增加 —- 这个是老百姓所无法控制,也无法预知的。 通货膨胀增加是债务人抢债权人的钱。老百姓如果继续把钱放银行,当然就被抢了。与其别人抢我,不如我抢别人。所以就借钱买房子。只要我借的到,我就买。尤其是零首付的情况下,所有的风险都是银行承担的,哪怕我将来觉得不合算或者还不起贷款了,我随时可以放弃。这是次贷发生的情形,现在中国好像也存在不少的这种情况。银行跟购房人勾结,虚增房价房贷,达到零首付的目的。这种房贷,风险全在银行身上。好在银行姓公,没人care。岂不知最后买单的还是老百姓。

所以银行在房地产中是最大的债权人。如果在最好的情况下,即使老百姓自己承担首付,那也只有百分之二十。如果发生滞涨,就是经济增长减缓的情况下物价上涨,老百姓承担不起还贷,把烂帐推给银行,就会产生类似于美国的次贷危机。中国的国情可不是美国,政府似乎要为一切负责,这种危机所引起的连锁反应,恐怕不会亚于美国的 recession.

但是楼价已经这么高,要下来已经不容易。跟股市一样,从很高的地方跳下来,轻则断胳膊折腿,重则丧命。比如我一百万买的房子,过了两年,如果向其价值回归,只剩下五十万的市值,贷款本息却还有一百多万,我就会倾向于放弃已付的十来二十万,而避免五六十万的损失。这一出,同样也发生在米国的次贷危机上。这样,最大的损失就只能是银行兜着了。所以米国的银行大面积的破产。次贷危机,说穿了是银行把钱借给了实际上无力消费的人,从而连累了更多的人买单。可是在中国,银行都姓国。国家不能眼看着银行亏,羊毛还得出在羊身上,所以国家只能给银行钱(就是印钱啦)。这一招已经使过多少次了,老百姓知不知道也都没有办法,反正是水煮青蛙。所以,房价越高,就越难下来。但是不下来又不行,最后引起的震荡,难以想象。

另一方面,是中国没有美国那样完善的信用制度,银行体制也没有硬约束,虚假首付更容易。而房地产业的流动性是非常差的,一旦“击鼓传火”的鼓点停止,博傻游戏的最终受害人是谁呢?谁会是最傻的傻瓜呢?首先是中产阶级,因为他们所支付的有相当部分的钱是真金白银的打了水漂了。其次就是银行,但是银行姓国,国家会很快通过通胀转嫁给全民。于是手里现金最少的似乎损失也最少。可这是一个悖论,他们总得活下去。一方面收入减少,手里没有钱;另一方面是物价高涨。一方面是大量的空置楼盘,楼价在云端里,另一方面是大量的无房阶层,收入在地底下。即使是那些已经买了房子的(把现金及早转换成了房产),大部分也不是付了全款。他们现在的收入能够支持每月mortgage, 不等于将来也可以。如果其他实业持续萎缩,那么大部分人的实际购买力也就持续萎缩(甭管他们能拿到的货币有多少)。到终于支付不起房贷的时候,别说是新出炉的房产,连已经卖出去的房地产都会回到市场上,供求形势的真实情况将会凸现出来。 那时候他们将只能放弃已经付出的代价,因为暴跌的房价使得其债务已经高于市场房价。 这就是次贷危机中在美国已经演出过一遍的情形。有抵押的人无法跑掉,无抵押的人只能放弃自己的信用,将烂帐推给银行。

所以,事实和分析都说明,即使是通胀或者滞涨的情况下,房地产未必能成为有效的保值手段。房子成为有效的保值手段是有条件的。比如买的时候价格不能已经偏离正常的投资回报率太远,而且要持有足够长的时间,而在这么长的时间内,你要能够支付所有的资金成本。

待续

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2 回复 -- “在中国买房地产一定可以保值吗?”

  1. 筋斗云, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:知道美国babyboomer结束时间吗?克林顿下台。

    如果不去追赶90年代的boom,而只看到泡沫破灭的恐惧。回家种田最好。

  2. 狼协, on January 1st, 1970 at 8:00 am, said:

    标题:问题在于你所面临的选择并不是只有在中国买房子和回家种田

    对于海归而言更是如此。即使买房子,也不一定要在中国买的。至少中国一线的房子已经偏离投资回报的平均价值太远了。

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