2009
在中国买房地产一定可以保值吗？
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眼下中国房地产价格暴涨，不少地方已经达到了历史新高。中国泡沫化的房地产不具备投资价值，这个从资金回报率就可以看出来了，我将另外写一篇文章讨论。但是除了投资之外，买房地产的人还有一个动机，就是保值。既然资金找不到好的投资出口，而又预期通胀，就是货币贬值，那么买点什么保值而不是继续持有货币就是必要的了。有人买金子（所以金价暴涨），有人买油（的期权），结果油价暴跌，使得很多人血本无归。更多的人买房子。
我的理解，一般人所谓的“保值”，是维持手中钞票的交换价值。钞票可以瞬间“零成本”大量供给，但很多东西无法在短时间内大量制造，要制造成本也很高。那么根据供求关系决定价格的假定，预期钞票贬值时，提前将其置换成别的东西，就能“保值”。但是如果所置换的东西，也能短期内颠覆其供求关系，比如石油，或者，抢购本身使得被置换的东西的价格暴升，其结果是偷偷替换了货币的通胀，比如金子，“保值”的期望便会落空。
那么房子如何呢？我的看法是房子会有一定的“保值”功能，但这不是绝对的。上面两种情况在不动产上照样可以发生。下面这个图可以看到，即使不去除通胀影响，房价仍然会产生暴跌。如果你在2007年为了“保值”而去抢购房子，那么你在那时候所花的100万美元，在两年后仍然会可能跌至80万。
这还是在米国的情形。如果在中国，这种情况只会更糟。有一个Myth是必须破解的，就是土地是不可再生资源，所以土地是常数，而人口的增加是确定的趋势。所以房价只会涨，不会跌。
首先，在中国，你所购买的，只是房子的使用权，而无土地的所有权。土地是会增值的，而房子却只会因折旧而贬值（depreciation）。虽然使用权也有 location 的意义而使得其具备一定的垄断性而导致升值的可能，但在中国，这种垄断性是没有法制保障的。典型的例子便是拆迁。
其次，人口增长因1978年开始严格执行的计划生育而即将出现拐点。小学过剩是这种人口结构开始发生改变的前锋。而对于房地产，人口总体和有购买力的人口组群是必须要分开的。 真正买得起房子的人口到底有多少，似乎缺乏有效的统计数据。如果中国的中产阶级人数继续增长（这要以实业增长为条件），那么有支付能力的人口也就增长；如果中国的社会阶层继续两极分化，富的越富，穷的越穷，那么能买得起房的人口只能萎缩。以往的房地产能一直发展，其基础是中国的实业随着欧美的超前消费而快速发展。现在金融危机的情况下，产能大量过剩，投资环境恶化，失业人口增加，房地产也将面临严峻考验。林毅夫说白领晚上出去摆摊是房地产崩溃的前兆。他是北大教授，国务院的智囊人物，世行付行长，不知道是否有什么统计数据的依据。（见
http://zone.haiguinet.com/chairwolf/zone_digest.php?id=24491）
我们还来说通胀预期。老百姓口袋里面的钱跟不上楼价的上涨，这是事实。如果整个社会的货币总量不长，而物资和服务供应增长，那么物价会下降；反之则物价上涨。现在哪怕是老百姓口袋里面的钱不涨，但架不住货币供给增加 —- 这个是老百姓所无法控制，也无法预知的。 通货膨胀增加是债务人抢债权人的钱。老百姓如果继续把钱放银行，当然就被抢了。与其别人抢我，不如我抢别人。所以就借钱买房子。只要我借的到，我就买。尤其是零首付的情况下，所有的风险都是银行承担的，哪怕我将来觉得不合算或者还不起贷款了，我随时可以放弃。这是次贷发生的情形，现在中国好像也存在不少的这种情况。银行跟购房人勾结，虚增房价房贷，达到零首付的目的。这种房贷，风险全在银行身上。好在银行姓公，没人care。岂不知最后买单的还是老百姓。
所以银行在房地产中是最大的债权人。如果在最好的情况下，即使老百姓自己承担首付，那也只有百分之二十。如果发生滞涨，就是经济增长减缓的情况下物价上涨，老百姓承担不起还贷，把烂帐推给银行，就会产生类似于美国的次贷危机。中国的国情可不是美国，政府似乎要为一切负责，这种危机所引起的连锁反应，恐怕不会亚于美国的 recession.
但是楼价已经这么高，要下来已经不容易。跟股市一样，从很高的地方跳下来，轻则断胳膊折腿，重则丧命。比如我一百万买的房子，过了两年，如果向其价值回归，只剩下五十万的市值，贷款本息却还有一百多万，我就会倾向于放弃已付的十来二十万，而避免五六十万的损失。这一出，同样也发生在米国的次贷危机上。这样，最大的损失就只能是银行兜着了。所以米国的银行大面积的破产。次贷危机，说穿了是银行把钱借给了实际上无力消费的人，从而连累了更多的人买单。可是在中国，银行都姓国。国家不能眼看着银行亏，羊毛还得出在羊身上，所以国家只能给银行钱（就是印钱啦）。这一招已经使过多少次了，老百姓知不知道也都没有办法，反正是水煮青蛙。所以，房价越高，就越难下来。但是不下来又不行，最后引起的震荡，难以想象。
另一方面，是中国没有美国那样完善的信用制度，银行体制也没有硬约束，虚假首付更容易。而房地产业的流动性是非常差的，一旦“击鼓传火”的鼓点停止，博傻游戏的最终受害人是谁呢？谁会是最傻的傻瓜呢？首先是中产阶级，因为他们所支付的有相当部分的钱是真金白银的打了水漂了。其次就是银行，但是银行姓国，国家会很快通过通胀转嫁给全民。于是手里现金最少的似乎损失也最少。可这是一个悖论，他们总得活下去。一方面收入减少，手里没有钱；另一方面是物价高涨。一方面是大量的空置楼盘，楼价在云端里，另一方面是大量的无房阶层，收入在地底下。即使是那些已经买了房子的（把现金及早转换成了房产），大部分也不是付了全款。他们现在的收入能够支持每月mortgage， 不等于将来也可以。如果其他实业持续萎缩，那么大部分人的实际购买力也就持续萎缩（甭管他们能拿到的货币有多少）。到终于支付不起房贷的时候，别说是新出炉的房产，连已经卖出去的房地产都会回到市场上，供求形势的真实情况将会凸现出来。 那时候他们将只能放弃已经付出的代价，因为暴跌的房价使得其债务已经高于市场房价。 这就是次贷危机中在美国已经演出过一遍的情形。有抵押的人无法跑掉，无抵押的人只能放弃自己的信用，将烂帐推给银行。
所以，事实和分析都说明，即使是通胀或者滞涨的情况下，房地产未必能成为有效的保值手段。房子成为有效的保值手段是有条件的。比如买的时候价格不能已经偏离正常的投资回报率太远，而且要持有足够长的时间，而在这么长的时间内，你要能够支付所有的资金成本。
待续
标题:知道美国babyboomer结束时间吗？克林顿下台。
如果不去追赶90年代的boom，而只看到泡沫破灭的恐惧。回家种田最好。
标题:问题在于你所面临的选择并不是只有在中国买房子和回家种田
对于海归而言更是如此。即使买房子，也不一定要在中国买的。至少中国一线的房子已经偏离投资回报的平均价值太远了。