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休斯敦房地产投资总结 (中)   Comments

(续前)

昨天的报告发出后,有同学提问说,为何投资总回报率会比年化现金回报率高那么多?一语提醒了我,原来我是觉得这里有问题的,昨天写好文字后忙于发出去忘了更正这个问题。但问题不是太高估了这个投资总回报,而是明显太低估了,低到我一眼就看出有问题。

一般投资回报率有好多种方式,比如内部回报率 IRR,但计算复杂,不那么直观,我们以前都没有用。但我们的IRR肯定是很高的。我们这里用的是这么几种,一种是cash on cash,就是现金回报率。也就是我们投入了多少现金,每年拿回来多少现金。这个是我们这种靠租金获利的模式的基础。第二种是年化投资回报,英文叫 Return on equity,简称 ROE,是在cash on cash的基础上,加上每个月还按揭中的本金:因为这个也是我们的,是我们从每个月里面,拿赚到到钱去逐步地还银行的本金。到最后房子出售的时候,我们还银行的钱,在售价里面会扣除掉已经还掉的按揭,这样积累的按揭的本金都最后拿回来了。极端的例子,比如我们买房子1000万,借了银行7百万,到卖房子的时候,假如每个月扣的钱已经把这个贷款还清那即使房子一分钱都没涨,是不是卖房子那1000万就不用再给银行了,全是我们自己的?这样就赚了700万。我们买房子的时候投入了300万,最后拿回来的是1000万,这个本金部分就赚了 700万,有一倍以上的回报。

为方便大家,我现在把有关名词的定义发在这里:

所以ROE这部分会比 现金回报率高点。至于总投资回报,则还会在这个基础上加上升值部分。现在这个报表里面,升值部分是按照现在的净营运收入,除以市场的 cap rate,就是年化折现率得出的,这是商业地产的估值方式。这样的话,如果年化净现金回报比原来增加了25%, 那么由于存在三倍于我们投入现金的银行贷款杠杆的缘故,我们的资本金就应该再理论上增值了一倍。

按照这个估值,那投资总回报率当然就比现金回报率高多了。还有就是这个回报率不是年化的回报率,而是这几年的总回报率,就是总的持有周期所获得的现金回报,加上 equity 部分,再加上升值部分,除以投资初期投入的现金。但是这个数字显然是错的,因为实际上的回报,应该远高于此。

比如第一个 Casa Royal,我们130万的现金投入,第一次在半年后套现 100万美金大家分掉,后来又做refinance 重新贷款,又套现出来130万美金,加上收的这几年房租,本金早就翻两倍拿回来了。现在这个物业准备要卖,还能再赚600万美金,又是四倍于我们投入的现金,怎么可能投资总回报率只有86%呢? 其他的项目计算也有这个问题。我前两天发现这部分有问题,跟休斯敦核对,但是这些天我实在是忙昏了,昨天发的时候忘了这茬了,直接就发了出去,因为 cash on cash 和 return on equity 是根据 financial statement 来的,不会有错。而以前我们只算年化的回报率,从来不算总的,现在的注意力也只在年化回报率上,以至于忙起来就遗漏了,在此致歉。下面这个是改正后的结果:

这个结果看起来仍然没有那么正确,因为它只算了 recap 就是重新贷款部分的收益,但没有算分红部分的。我们 Casa Royal 第一次被分掉的一百万美金,以及拿走一百万美金后,只剩下30万美金在里面,于是equity 也就是净投入只有30万美金了。那跟后面的收入比起来,投入回报应该是多少?所以要较真的话就复杂了。所以他们现在还是按照130 万来算,而且也没有把升值部分算到里面去。

好,下面我们就来看看2016年每一个项目的业绩。

我们第一个投资的项目是 Rama,上面的表格里面没有,因为卖掉了。投资的结果见下表:

这个项目持有不到两年半卖掉,赚了将近一倍半。

第二个项目就是上面提到的 Casa Royal。这个物业的故事我以前应该讲过了,就是前业主贷了500万美元的款,然后次贷危机,其债权人破产,然后这哥们就趁火打劫,不还贷款了。等到两年后新的债权人找到他,他就一推六二五,说这个物业我不要了,你拿回去吧。然后债权人找到我们,想要以半价(250万美金)把债权给我们。休斯顿团队当时太谨慎,没敢接。结果别人要了,转身做市场上强制拍卖(foreclosure)它,让我们三百多万拿到(本来我们只需要250多万拿到的,当然还要加上法律成本),首付90多万,资本准备金40万。因为是不良资产,买的时候经营上是亏本的物业,当时估计要一年半才能扭亏为盈,所以做海归网上不建议大家投。但是还是有同学勇敢吃螃蟹。结果不到一年就收支平衡了。另外还有一个要做投资移民的,要加价一百万美金接手。当时我们买下物业才半年,投入130万(其实还有30多万没有用掉),就赚了100万,当然很有吸引力。但是股东里面有不同意见,因为买的很便宜,长期收租也不错。最后决定是以一百万美金买我们43%的股权。所以这100万美金大家就分掉了,本金差不多拿回来了,。

后来这个项目还继续猛涨。于是其市场估值比原来买价高了很多,管理团队就做 refinance,就是重新贷款,把增值部分的70% 贷出来,又套现了130万美金,大家分掉。

下表就是这个物业去年的业绩:

本年度的出租率稳定在95-96% 之间。年初的月均每套房子的收入是 500.52美金,年末增长到 530.57美金。增长额为 6%。而每套房的平均支出成本是 3453美元,明显低于同类C级公寓的水准。2017年计划提高收入约3%。

在这个基础上,由于营收的增加,这个物业在之前已经分钱两次,几乎拿走了原投资金额两倍的钱的情况下,其估值继续猛涨,到1070万美金(记得我们买的傻时候才300多万美金),如果出售,可再赚约600万美金,回报率高达400%。这个回报率其实已经没有包括已经拿走的两次获利了,所以算起回报率来说,还是挺麻烦的,等我们把以前的获利,包括重新贷款等,计算在内,再重新发。出租型的物业,按说一年撑死了赚个百分之十几的租金。现在能够赚这么多钱,其实就是银行杠杆的作用。但是这个杠杆这么高,对于我们来说,却并没有放大风险,原因就在于有坚实的租金基础,我们不会付不起按揭。这就是商业地产投资的妙处。

大家看这房子,不怎么样吧?我们有不少投资人到休斯敦现场考察过,看到这些房子都觉得不是特别爽。但是那有什么关系?又不是你自己住,能赚钱就行了。很多投资人搞不清投资和使用的关系,甚至完全颠倒了,这是投资的一大误区。不过我们接手后,还是花了点钱把房子打点的漂亮些了。这样才能吸引更多租客,卖个好价。

还有一个物业就是 Sedona,因为已经卖掉,所以上面总结的表里面也没有提到。这个物业我们投入的现金是 236万美金,赚回来 260万美金。2014年8月买,15年底卖掉,持有16个月,不到一年半,回报也超过了一倍。

待续

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