2011
[转帖]最好的投资是买美国房子？海外投资买房五要素
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最好的投资是买美国房子？海外投资买房五要素
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信息时报 2011-06-29 23:53:01
加拿大，新威斯敏斯特市一栋153套的公寓发售，两个半小时内全部卖出，四成为中国人;英国，中国买家近两个月在伦敦买房花费了1.2亿英镑;美国，中国购房者占海外购房者比例升至第二位……
与前几年相比，今年中国人海外买房势头更猛，所涉及的国家更多。同时，中国人海外购房目的也有所改变，纯投资买房所占比例越来越高。在中国住宅限购的情况下，“到海外买房”成为富豪一族新的口号。海外买房投资，看起来很美，但很多事实也证明，海外房产是带刺的玫瑰，一不小心就会被刺得满手是血。
继购买奢侈品后，中国人海外购房成了全球最热门的话题之一。加拿大、美国、英国等一些楼盘，只要有了中国人的身影，等于贴上了畅销楼盘、涨价的标签。甚至于加拿大人抱怨，中国人不看电影，不上图书馆，不去听歌剧，一门心思买房，把加拿大的房价都买高了，他们自己都买不起了。
市场：海外投资买房猛增
去年以来实施的住宅限购政策，限制了一直在楼市打转的资金。财经评论员叶檀估计，因为限购导致5000亿资金流出了房地产行业，这些钱部分冲向海外购房。
2005年前后，外国机构、基金还是中国开发商眼中的“大财主”，主要出现外国人的身影就不惜成本对外吹嘘。当时，包括合生创展在内的知名开发商，还频频到国外展销，期望将房子卖到世界去。中国人买房的消息频频见诸报端，在北京、上海、广州等一线城市，来自加拿大、美国、新加坡等国家的开发商，则通过国力国际、戴德梁行等代理行，举行楼盘推介会，以此吸引中国买家。
中国人海外买房，过去早已有之。相比之下，今年有什么特点?“纯投资比例增多”，世邦魏理仕中国住宅部负责人指出，今年以来，纯投资的案例数量不断攀升，已占到海外置业总数的近三分之一。中国人海外投资购房增加，主要是次贷危机之后，西方发达国际房价大幅下滑，过去中国人还要仰望的国家，现在他们的房产竟然成了“价值洼地”，投资者自然按捺不住，认为“抄底”的时机到了，纷纷涌向海外购房。而今年以来中国对楼市的打压，则为海外投资购房火上添油。不仅民众如此，知名经济学家赵晓在接受记者采访也表示，现在中国人最好的投资“就是买美国的房子”。
“盲人摸象”式投资风险高
对于纯海外投资买房，美欧置业顾问公司有关工作人员称，基本上，只有投资5到10年甚至更长时间，海外买房才会有较为明显的收益，但也不过是每年5%到8%的水平，这根本无法和国内炒房的收益相比。
1看似回报诱人，实则风险无限
还有迹象显示，纯海外投资买房，看似回报诱人，实则风险无限。一个曾想“抄底”美国房市温州人的经历，具有一定的参考意义。2009年，在中国人买美国房的热潮中，温州人李先生经过中介的介绍，一次就买下了3套“法拍房”(银行没收后再拍卖的房产)。其实，当时的房价还真便宜，据称，2006年的估价还要20多万美元，2009年银行挂牌才2000多美元。以百分之一的价格买到相同的房子，看似美好的开局，确是李先生噩梦的开始。李先生对自己的投资后悔不已。
据称，李先生买房子的时候，只去看过一次，后来才慢慢发现，房子比较旧，地段也偏僻，为了用租金抵销日常维护费用和税费，只好重新翻修，花的钱和买房子的钱就差不多了。此外，由于房子是在“穷人区”，他的租客已经好几个月没有支付租金了。对于房屋被“白住”，李先生很无奈，因为他不可能为了租金坐飞机去美国打官司。李先生曾想过要把房子卖掉，不过听说还要6%的中介手续费，算下来最终还要亏本。
2照搬国内经验，投资易打水漂
中国人在海外买房投资，大多数照搬国内的经验，这种经验主义也许会让中国人投资打水漂。例如中国人在海外买房，首选就是市中心的小户型，在美国、日本、澳大利亚等国家，大城市市中心的小户型，不仅增值最慢，而且租客也都是留学生或者低收入者等最不受欢迎的类型。现在很多投资者关注的德国，房价也确实比较低，有数据显示，换算成人民币，德国柏林房价只有每平方米8000元到1万元，这在广州也就是花都区的价格，甚至比番禺还要低。这样的投资基本没有价值。
3海外房价不高，交易成本不低
此外，海外很多国家房价不高，但是在购房、持有、出售几个环节，成本很高。在加拿大购买新房须支付货品与服务税(GST)，税率为成交价的 6%，另外可能须支付土地转让税和省销售税(PST)，还需支付律师费(通常为1000-2000加元)、验房和修补费、保险费、中介费(成交价的1 %-2%)等，总共约合房价的10%左右。而在房屋持有阶段，业主还需要依物业估价每年向市政府交物业税，税率各省规定不同，如多伦多现行税率约为房屋价值的1%~1.2%。各种成本算下来，其实际支出要高出一大截。
海外投资房产，跟在国内一样，同样有政策变化的风险。中国人炒房不断拉升当地房价，会引起当地居民不满，为了平息当地居民的怒火，也许会有不利中国投资者的政策出现。在中国人炒房的热点国家澳大利亚，已于2010年上半年就公开宣称要保证外来投机者不会推高澳大利亚房价。有消息传，澳大利亚已在调查海外投资情况，如果有人囤积房产，还可能被罚款甚至坐牢。在新加坡，因房价上涨过快，新加坡已推出第二套房房贷提高首付比例的政策。这些政策，其实被看做是针对中国投资者而来。
投资提醒
海外投资买房 “五要素”
对海外投资房产，已有专家总结出了“五要素”，也许，对于纯海外买房投资者而言，是不错的“傍身”法宝。
首先，要深入、全面了解将要投资的地区。在投资海外房产前，一定要对即将选择投资地区的经济、房地产发展周期作深入了解，尽量选择经济蓬勃、房地产上升前期购买。
其次，要依靠专业人士。投资海外房产时，要挑选有经验的律师全程陪同，并在他的协助下完成整个购房手续。另外，办理贷款的时候也要借助专业机构的力量，因为对于一般的购房者来说，由于自己不太了解所在国家和地区的贷款政策，操作起来具有一定的难度。
第三，要详细研究各国的房地产税收情况。投资者要对房产交易时产生的税费也要清晰地掌握，衡量税费成本是否可以承担。海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税以及增值税。
第四，关注国际变化。与其他风险不同，政治风险事发突然，原因复杂，影响深远，仅凭自身的力量，一是难以事先研判，二是难以事后处理，所以购房者在海外投资之前，一定要做足功课。
第五，关注汇率变化。汇率风险是目前大多数海外置业者最为担忧的。因为房产贷款期限都较长，在这么长的时间内，利率一定是有升有降，贷款人会面临还贷金额的不确定性。
数字
冲向海外购房的钱有多少?
高力国际透露，2010年该公司向亚洲买家推介销售了790套海外物业，其中中国买家约占5%。而在过去的6个月，这一比例已激增至10%。过去6个月，通过高力国际中国国际物业部完成的海外住宅投资项目已经超过50套，成交金额约1.3亿元人民币。
第一太平戴维斯的最新数据显示，目前伦敦一手物业的购买者中有35%的人来自东亚和南亚，其中以中国大陆和香港的购买者居多。世邦魏理仕则进一步预测，2011年伦敦住宅物业销售总量5%~10%的买家将来自中国大陆。