2011
美国房地产之行第十天：模式一：拉斯维加斯Strip的高层“豪宅”
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看了几种类型的房子。
第一种是高层 Condo，就在 Strip 上，拉斯维加斯最繁华的地带。大家可以看下面的照片。 其中的一栋，2006年动工，那时候开始卖，2008年完工的时候售罄，但那时候碰上这一轮的衰退，楼价大跌至原价的 50-70%, 银行停止贷款，许多人选择 walk away. 于是形成恶性循环，楼价打着滚往下掉。这栋高层 Condo 是价格最便宜的，约合每平方英尺200美元，但相比于拉斯维加斯其他地方的房子，当然就贵了许多。 但这是在 Strip 上的高尚住宅，view非常好，自然不同。因为 Strip 的地就那么一点。旁边的地，由MGM集团买下。其中 Circus Circus 据说要打掉重盖。这栋楼大概500多套房子，现在卖剩下30多套，其中两卧室的只剩下两套。一套低层，有游泳池的 view，可以不必望远镜就偷窥俊男靓女的春色，大约20万美元；一套高层，接近30万美元。面积从600多到1800平方英尺左右。如果讨价还价，可以免掉两年的HOA。这栋楼的概念是它的价格比它周围的都低不少。周围的高层 condo, 价格都在 300-400美元每平方英尺左右。我觉得奇怪，周围的价格这么高，怎么能卖得出去？agent告诉我说，他们在等这栋卖完了，市场上没有便宜货，他们就可以卖得动了。所以，那个时候这栋楼的 condo 的价格就会向市场看齐。等到其价格也升至300元一平方时卖出（约一年的时间），便可获利卖出，赚取50%左右的回报。在没有卖出之前，可以出租。开发商同时也做管理，他们说出租完全没有问题，他们可以在两个星期之内租出去，租金在1500到2000美元之间。HOA大概是五六百美元。如果交给他们管理出租，他们收取5%的管理费，这个价格似乎比我听说过的都便宜。因为是新房子，所以基本上不会有多少维修上的事情。回报率大概是5-6%左右。
view：许多房间都有三面的view：
房间：
所以这个故事的房租回报率并不是很高，只能寄希望于升值。于是出来两个问题：
1）这栋房子为什么卖的比别的便宜那么多？据开发商说，他们在其他地方各地还有很多 projects, 因为银行的压力，急于回收资金。他们打算今年11月前卖掉这栋楼的所有房子。上个月已经卖掉17套。所以，如果这个数字属实，存货应该已经不多，而我们感兴趣的two bed room condo (两卧房)，则只剩下两套。另一方面，我们收到的信息，是全世界各地的买家正在涌入拉斯维加斯买房，我们所知道的就有香港的、台湾的、大陆的、新加坡的、中东的、欧洲的。甚至住在本地的华人，也不少人在进货。对于有钱人来说，这种在Strip上的高档住宅首当其冲，所以可能升值潜力应该比较大。在未升值前，其房租可以带来一定的现金收益，所以至少“保值”是有保障的。
2）拉斯维加斯的房子会继续跌，还是会回暖？这个很难说。任何预测都有可能失误。如果继续看跌，而房子又不能带来现金流，那当然应该持币观望。反之则应该果断入市。就我的观察来说，有三个信号可能提示着拉斯维加斯的房子可能会触底回升：
-银行正在恢复贷款，而且比例还不小。我们在看的房子里面看到对REO的房子贷款的传单，竟可以贷 97%, (for primary residence property) , or 90% （for 1- unit investment properties）。这表明银行判断大势的方向和风险的升降。银行是有专门的研究机构的，收集的信息会比较全面。
-给我们看房子的realtor 极忙。他几乎是一刻不停地接电话，真个是“收拾金瓯一片，分田分地真忙”。这跟洛杉矶和旧金山的经纪形成鲜明对比。当然，也可能是因为他的 marketing 做的好的原因。明天换个agent看看。据他说，拉斯维加斯现在一个月的成交量是三千多套房子。
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-Trump 的升值。去年12月， Trump 的房间还是17万美元。但现在就已经升到21万美元了，升值23%。 现在，Trump 的价格也是每平方400美元左右。当然感觉 Trump 的档次高多了。不但 川普的品牌如雷贯耳，而且整栋楼金碧辉煌，里面美轮美奂。据agent说，买了后 Trump 可以代为管理，按酒店房间租给客人，最低150美元，旺季是300多美元。我查了一下，如果今天入住，我能找到的最低价是218美元一晚，所以agent所言不虚。这世界上有钱人还是不少啊。收入双方二八分成，酒店拿二。出租率约80%。
今天晚了。明天再补一些图片，包括 Trump 的，供大家作对比。有兴趣的同学明天再点击进来看。
标题:如果租condo房价那么高，为什么酒店那么便宜呢？托酒店管理，他们难道不先高价出租他们的房间吗？
标题:迪拜的六星级酒店真不是吹的，
是照片贴上去的，
标题:有些房子既有现金流，又能升值。
标题:拉斯维加斯投资和居住最理想的是西南片区20年内的
标题:1200到2000尺的独立房子和600到1200尺的公寓，售价只是5年前的1/3，
如果自己管理可以有10% 的净回报。
中国人的地产经纪人太精明了，他们一般不会介绍你去看这些便宜的房子，因为佣金太少了。
标题:这是一些市场上房子的链接，有兴趣的朋友可以进去看看。
这是公寓：
http://www.realtor.com/realestateandhomes-search/89147/type-condo-townhome-row-home-co-op/price-20000-100000/pfbm-10#/pagesize-50/pg-1/sortby-1
独立房子：
http://www.realtor.com/realestateandhomes-search/89147/type-single-family-home/price-100000-200000/pfbm-8#/sortby-1
标题:我有一个朋友，在希尔顿旁边租了一个一房一厅的高层公寓，租金$1300/一个月，
他和我说房东拿到这$1300.00 要付每个月$900的管理费，每年还要付售价的1%的地产税，可以说房东基本上无收益。只能盼着将来能升值，谁知道等到哪年哪月。
标题:去找我那朋友了吗？？
标题:全是红叉叉
标题:“房东拿到这$1300.00 要付每个月$900的管理费”？
这就是问题的关键了，呵呵