2011
【山雨欲来风满楼系列之四】中国的房价为什么降不下来？
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【山雨欲来风满楼系列之四】中国的房价为什么降不下来？
by 海归网 狼协
（续前）
众所周知，最近中央十三道金牌连续打压房价，什么限购令，限价令等。但是收效甚微，量跌价不跌，大家都在扛着。各地政府甚至唱反调，公布的目标，调控成了“稳升”。
于是这成了房价降不下来的主要根源之一：土地财政是地方政府的主要收入来源，房地产的收益大概一半的去向是地方政府，而全国土地出让金的总收入大约相当于各地地方财政总收入的一半。房价一跌，利益受损的，首当其冲是地方政府。且不说现在贪腐愈演愈烈，也不说那些与民争利、公款吃喝、公款出游、公款豪车，也不说那些富丽堂皇的政府大楼和形象工程之类的，就说这日益庞大的公务员阶层，按照人口总额，每个老百姓要养的政府“食利”阶层的人数之比，纵比已经是史无前例的高峰，横比，世界上估计无人能及。97年朱镕基搞过一次小政府的整削，目标好像是要削去当时政府人员的30%，当时举朝震动，好多人都被波及。可是一眨眼间，就变本加厉，又膨回去了。这有点像减肥的女人：很辛苦地节食煎熬，好容易才减少了一点体重，身形还没有苗条起来呢，就终于扛不住，敞开胃口，于是身体就跟吹气一样，比原来还胖了好多。地方政府的财政支出占全部财政支出的70%，而其余地方政府叫苦说入不敷出的城乡基础设施建设、保障房建设和农村土地整理等费用，因为钱姓“公”，效率也很低，很多也被巧取豪夺，或者是为了强巧豪夺而浪费，比如没完没了的“拉链街”之类。你说这么庞大的食利阶层，一旦收入来源剧减，怎么能扛得住？于是，我们就看到，2008年房价一被打下来，各地政府就纷纷出台各种办法去“救市”。
当然，地方政府，甚至是中央政府，最终也很难扛得住经济规律的。哪怕是当年我们伟大领袖毛主席那么大的魄力，要逆经济规律而行，最终也只能铩羽而归，饿死几千万人了事，他自己也被迫退居二线。所以，中央很清楚房价不断高涨的严重危害，不过现在的体制，对于各地政府，GDP是现任的事情，严重后果是后任买单，而且又不是我一个，全国都这样，那就不好意西，以后再说。
房价不降，据说还有第二个原因，就是所谓的“刚需”。具体说来，就是中国的城市化，几千万农民进城，以及中国的民族传统的财产心理，形成了所谓的买房“刚需”。这是一种似是而非的“刚需”。因为我不认为大部分进城的农民和底层的老百姓买得起现在日益高涨的房子。是的，进城农民总得住，也不会住到大街上。但是他们能买得起那些房子吗？门儿都没有。他们只能租房，只能租很差的区的房子，甚至形成贫民窟。或者，至少他们能作为买房梯队的垫底，由他们去买最差的房子，然后这些原来最差房子的房主去买好一点的，逐级递增？大家注意剪刀差。这些最底阶层的人们，收入可远远赶不上房价的暴增速度。除了金字塔的顶部，每一“级”的收入及其增长都是跟房价的涨势相脱节的，统计上哪一级到了现在都无法买房，或者“换房”。而只要有任何一级的财力接不上，这个买房的接力链就会断掉。其中有少数勉强跟潮流的人，但是他们是被裹挟的牺牲者，而不是什么“刚需”。 那些买房的人里面，有相当部分是聚集了一家两代甚至三代所有家庭成员的全部资金去支付首付的。他们没有意识到，他们被潮流推到高点后，身下开始悬空，而潮水必将退去。。。这些人全部都将沦为房奴，为房子耗尽他们的一生。他们买到的是liability, 而不是property. 因为这种房子将像一个巨大的黑洞，紧紧地吸住他们，让他们动弹不得，吞噬完他们现在和将来所有的现金，而无法给他们制造任何的现金流（这样中国的内需如何能上来呢？）。而且他们以后的收入是没有保障的，是经不起任何风浪的。然后还有刘易斯拐点呢！现在农民返乡，城市劳动力短缺已经开始出现了。
所以，所谓的“刚需”，实际上并不存在，至少在统计上并不存在，也不是现在房价无法下降的主要原因。中国的房地产价格无法降下来，在我看来，主要的原因只有一个：钱太“多”了。当然不是钱真的多，而是“水”无路可走，还有就是“容器”太窄，“水位”当然就很容易涨上去。我们在这里先说后面一点，前一点留待下一篇文章谈。
中国的房地产是一个具有极大杠杆效应的市场。所谓杠杆效应，就是利用杠杆，以很少的力就能撬动很重的东西。中国的自有住房率达80%。那些自住的房子，房主是不太会拿来出售牟利的。这就是说，盘子看起来虽然大，可是真正可供交易的，并不大。就像国内上市公司的股份，哪怕盘子很大，一亿股，但如果流通股很少，只有几万股的话，那么只要很少的资金就足以把股价炒上去了。形象点说，一个大肚细脖瓶子，即使里面的水很多，只要水满到瓶颈那里，那么就只需要再灌很少的一点点水，就足以把水位灌的很高。
中国房地产市场的杠杆效应，除了由于上面所说的“瓶颈现象”的原因之外，还有金融体制的原因。假资产、假身份，或者自相买卖，哄抬房价，最后反正是银行买单。而银行姓“公”，可以供大家巧取豪夺，然后一收就死，一放就乱，最后全民买单。而大家都知道，杠杆效应越大的地方，回报就可能越大，同时风险也就越高。
(待续）
标题:也在降价
8)
北京房价开始降了 为19个月以来首次同比下降
2011-04-12 07:13 来源：中国经济网 作者：赵阳
北京市房地产交易管理网的最新数据显示，今年3月份，北京商品住房市场成交量回落，投资投机性需求被有效挤出市场，成交均价19个月以来首次同比下降，热点区域价格稳中有降。
据了解，3月份北京市新建商品住房日均成交133套，同比减少50.9%，环比2月减少41.5%.成交量回落主要是投资投机性需求被有效挤出，目前近九成的市场交易都是刚性自住需求，第二套购房占比由新政前的15.6%降至10.9%，非本市户籍居民购房占比由40%多降至7.6%。3月份北京新建商品住房成交均价19679元/平方米，环比2月份下降了26.7%，同比下降了10.9%，这是自2009年9月份以来新建商品住房成交均价首次同比下降。
标题:3月4大一线城市房价齐降
3月4大一线城市房价齐降
中国新闻网, 楼市调控, 二手房, 一线城市, 二线城市
调控措施紧逼 统计称3月4大一线城市房价齐降
2011年04月06日06:20中国新闻网
在楼市调控措施的层层紧逼下，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的房价在3月份齐齐出现下降。
在北京，3月份一、二手房成交基本延续低量态势，部分新盘价格甚至出现了10%左右的降幅。
在上海，3月最后一周推出的新盘，有近七成给予优惠。
在广州，3月网签成交均价环比跌了2.16%，已是连续4个月逐月下降。
在深圳，3月新房成交价首次跌至每平方米2万元以下。
事实上，不光是一线城市房价在松动，身处二线城市的南京也爆出二手房业主“直降44万”、“直降100万”忙着抛房的消息。
北京 住宅项目八成停涨 降价项目环比翻番
北京楼市近期降价住宅项目逐渐增多，而涨价住宅项目逐渐减少。据机构统计，继2月北京楼市出现7住宅项目公开降价后，3月再增17住宅项目降价，部分新盘价格甚至出现了10%左右的降幅。
据搜房网数据监控中心统计，北京232个在售住宅项目中，3月涨价项目21个，环比减少46.2%；降价项目17个，环比增加143%；有186住宅项目价格停涨。
分析表明，此次17个降价住宅项目中，均价最高降幅为2200元/平方米，最高下降比率为11.11%；此外还有4项目下降额度达2000元/平方米。
据北京市房地产交易管理网的最新统计，今年一季度北京一手住宅成交与去年四季度相比下跌了近40%，是近三年来的最低值。北京链家地产监测显示，3月份北京期房住宅成交量接近5000套，同比下降了44%。 北京晚报
上海 房价初现破冰迹象 四月打折楼盘增加
三月，早前处于冰冻状态下的房价出现了松动。在3月最后一周时间里推出的新盘，有近七成给予优惠。
监测数据表明，在3月最后一周有18个楼盘新开或者加推房源，其中有13楼盘给出不同程度的优惠，占到七成。如浦东某楼盘，开盘价“直降3000元”，相对于之前的32000元/平方米的均价，相当于打9折。
新房打折面积将会进一步扩大。上海搜房网数据监控中心截至3月25日统计，4月打折优惠楼盘已有120个，环比3月份增长26%。理财周刊
深圳 新房均价首破两万 价格下行压力渐大
深圳市规划国土委日前发布数据称，3月深圳全市新房成交均价19423元／平方米，环比下降5.99%，同比下跌5.04%。
这是今年深圳新房成交价首次跌至每平方米2万元以下。
对于价格下跌，业内人士分析，重要的原因是价格较低的深圳关外新房大量成交。数据显示，3月深圳关外新房成交2131套，远多于2月的1274套。所以，这一下跌尚不能排除楼市“假摔”。不过从长远看，在调控政策等因素影响下，未来深圳楼市价格下行压力将逐渐加大。新华社
广州 新盘跌破万二关口 楼价连续四月下降
数据显示，3月1日-3月31日，广州市网签成交均价为11895元/平方米，环比上月的12157元/平方米微跌2.16%。这已是自去年12月最高位13498元/平方米以来，连续4个月逐月下降。
据分析，由于中心六区成交比例降低，加上外围区域均价出现结构性下调，导致全市均价出现轻微下降。显然，楼市的调控使城郊楼盘价格开始下降，但市中心房价依然坚挺。
业内人士普遍认为，随着一系列需要明确的调控细则全部公布，部分刚需买家会停止观望而入市，4月整体均价也可能进一步下降。羊城晚报
南京二手房抛售忙 公寓直降44万 别墅直降100万
降价，降价，憋了一两个月的南京二手房市场，终于开始出现大批降价跳水的业主。
“精装修好房，直降44万元！”一套来自江北天润城二街区的二手房，在网上喊出了直降44万元的优惠。
这套多层公寓面积为143.42平方米，已经装修。在此之前，业主的挂牌价为137万元。前天，这套房的挂牌价格调整到了93万元，相比此前少了44万元。代理经纪人表示，93万元的报价还可以谈。
在繁华的河西，一批二手房也加入了降价的队伍。一套来自奥体兴隆大街欧洲城小区的二手房在打出降价40万元的旗号后，单价已经和两年前靠近。
在普通住宅二手房价格松动的同时，部分别墅业主也开始降价抛房。一套来自江北老山脚下的400平方米独栋别墅，最近打出了“挥泪降价100万元”的旗号，将挂牌价格从此前的830万元直降到730万元。南京一地产人士表示，这类别墅大部分带有投资性质，以前还很好抵押借款，目前不行了，部分业主就开始抛房。
受房地产调控政策的影响，今年2月份不少二手房业主转售为租。随着房地产调控的深入，这部分业主又开始转租为售，并打出降价的旗号，以求尽快脱手。数据显示，3月南京二手房个人挂牌量环比2月增长63%。南京晨报
标题:您这么大学问，自然不会不认识“与虎谋皮”这四个字吧？
呵呵，开个玩笑，写得不错，不过高度不够。没有象马克思或毛主席那样一锥子见血地指出主要的茅顿，倒像是练八卦掌的 －－ 绕着那桩子不停地走啊走啊走啊
这段是精髓，其它都是浮云：
而这个精髓，是光荣正确伟大优秀的中华民族的洋洋洒洒五千年的优良传统，不过目前在房价上表现出来而已 －－ 盯着房价说事，甚至盯着diang和zf说事，都是绕八卦掌之功夫圈圈而已。。。病在膏肓，为何讨论板蓝根、发汗等问题？
:-)
标题:不知道是否假新闻
骗骗人，让没买房的人消消气。
标题:这个不是point
新闻不是统计，而即使是统计，中国公布的统计数字也是可疑的。所以不管新闻与真实的距离有多大，但实际上，无论如何，房价不可能永远扛下去，总会跌下去的。只升不跌的东西是不存在的。气球是只升不降，但是升到一定的高度，就只会爆掉。那样跌的更惨，是要死人的。
那么 point 是什么？ point 是面对这么多这么严厉的打压措施，房价居然还能扛这么久，甭管它现在是不是真的降了。这说明了什么？
标题:还是那句话：“虎”也是不能违抗经济规律的
人都想发财，都想自己爽。但是别人也想。于是这种互动便会有制约。顺应规律的便会发展顺利些，否则就会受到惩罚，就会走回头路。不管是什么“虎”，包括政府这个“虎”在内。古时候“苛政猛于虎”，但最终苛政倒台，无法持续。
当然这不是各地政府会管的事情，他们只求当政的政绩，以及上中下的人际关系，官场政治。但最上面的决策者必须要考虑。难的是这个体制，最高决策者的地位，有相当程度来自于下面，他们也是从下面升上来的。砸了自己权力基础的饭碗，就会砸自己的饭碗。这不管什么体制都是一样的。但西方体制的权力基础在选民，政客要看的，是选民的脸色；而在中国，决策者的权力基础在官僚阶层。他们要看的，不是选民的脸色，而是同僚的脸色，“下面”的脸色。
标题:你讨论的是传统中药。老狼可是用中西结合，对付现在的中西结合。
标题:不管现在真降假降，最后一定会降下来的
房价不可能永远升下去，也不可能永远扛下去。我后面还会讲到。
标题:“你割自己的jj看看”
这话粗俗，但一针见脓。:) 政府不会真愿意看到房价跌。
中央政府如果真要控制房价，易如反掌－－地方政府土地收入全部纳入国库，不算当地GDP。破坏掉利益关系，房价就正常了。
标题:其实我们更关心的是房价泡沫是否真会破裂？何时会破？
头版上谢国忠的文章和老狼的这篇系列已经把中国高房价的根源问题解释得很清楚了。（谢的文章参见：http://zone.haiguinet.com/chairwolf/zone_digest.php?id=32074）。
大家都知道中国房价有泡沫。但中国政府是一个垄断一切主要资源的高效专*制政府，老百姓不到没饭吃的时候是不会揭竿而起的。中国社会的各种矛盾也有蓄积扩大的趋势，但总体上看还是处于上升发展的的和谐阶段。
中国的高房价问题有点象三峡水库。坝内水位远比坝外高，经济规律如同地球重力一样起着长远作用。中国政府强大的控制力就如同大坝和相关的蓄洪能力。除非遭遇10级地震或核攻击等百年难遇的事件，大坝在一段历史时期内是坚不可摧的。
中国的房价泡沫是否真会破裂？何时会破？在10年左右的时间段内，这样的小概率事件发生的概率有多大？何时会发生？
中国的房价问题其实是一个政治问题。我个人预测，中国房价泡沫破裂之时也是中国政局不稳定的时候。
标题:其实会不会降，什么时候降，都不是我们关心的事情
– 我不在中国买房，所以我不关心；
– 我如果是老百姓，我在中国也买不起房，所以我也不关心；
我关心的是，这种形势，对咱们有什么机会？
标题:今年下半年房市受压，股市肯定有大机会
通货膨胀这么利害，大量流动资金不会坐以待毙的。老狼没看见各路资金磨刀霍霍，已经开始慢慢得潜伏进股市了？
小赌怡情。我赌一千元人民币，今年下半年上海股指至少能摸到4000点高点。
标题:进股市那是赌博
尤其是中国的股市，到处暗藏杀机，没有胜算的，甚至比赌博还糟点。赌博还可以说是按概率来，只是概率小点。没点门道的，不过是给人抬轿垫底的。如果眼光准，可以在判定大势的基础上进去捞一把出来，但不可恋战。当然你有路子的另说。
后面的系列再谈这个问题。
标题:“房价不可能永远升下去”，但是“可能永远扛下去”
why not?
世上只升不降的东西多了。垄断的尤其可以如此。
标题:这我的文章也提到了
因为怕文章太长，就截断，放下一篇谈。这里摘一点：
“其实哪怕是中央政府也不敢让房价崩盘。房价崩盘了，被高房价的海绵吸住的无数资金从房市里面冲出来，市面上的那些豆啊蒜啊米啊的鸡毛蒜皮哪里招架得住，立刻就会形成恶性通胀。所以上面的如意算盘是在泡泡上扎个眼，慢慢放气，“软着陆”，别摔死人，至少也稳在那里，再别升了，已经很可怕了。地方政府的美梦更玫瑰色一点，就是“稳中有升”，别升太快，大家都有钱赚就行。”
标题:老狼你应该仔细听听你本家狼咸平的意见
房价下不去还有一个重要原因，就是以制造业为主的中小企业没有发展前途，只好一窝蜂去炒房。我在青岛海边看过，一栋栋的海景房晚上都黑着灯，据说温州房东根本不来住。
二元制经济理论应该得炸药奖。
标题:别急。这个因素我已经写了
因为重要，所以专门另开一篇来谈，就是【山雨欲来风满楼之五】水漫金山的危局。我这个贴子已经提了个开头，而这个系列的第一篇也讲的是“钱太多”的问题，也就是通胀。在这一点上我同意郎咸平。
标题:嘿嘿，得看怎么说了
如果从总的趋势上说，那不但“永远扛下去”的价格存在，而且“永远升下去”的价格也存在。不用说房地产，从股指的长期趋势来说，也都是一直在升的。但这并不是说，在任何时间周期内，他们都是升的，或者是能够扛得住的。我说的那种跌，不是无关痛痒的跌，而是伤筋动骨的跌，能让人亏的痛不欲生的跌，是很多人所抗不过去的跌。哪怕像在香港这种政府垄断了土地，而且故意控制供给而造成的高房价的地方，也是如此。98年香港房地产大跌，很多房产跌到了房贷以下，引起很多断供。2008年中国的房地产，也同样大跌过。我估摸着，未来中国所面临的形势，会更加严峻。