2014
又下一城：美国房地产公寓小区投资最新进展并召集投资
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先说一下上次的Summerstone的投资：投资人认购及资金分配已经结束。尽管管理团队已经尽最大可能让出投资额度，但尚有小部分同学未能分到，我们感到十分抱歉。所幸我们马上又拿下了这个deal，所以没有投上的同学，也可以考虑这个。
此外参与Eden Garden投资的同学也有一个不好的消息：关于公寓门前那块地，卖方原来是要分开卖，买主是想买来建餐馆的。因为这对公寓有利无害，我们也乐观其成。惟这块地建餐馆要经政府批准，而官僚机构办事都慢。经过漫长的等待，结果终于下来了，是坏消息，政府没有批。因为我们跟卖方的买卖合同里面有这么一个条款，就是合同成立与否，取决于这块地的审批情况。如果不批，则卖方有权拿回来，打包一起卖。但是经过几个月等待后，房价已经上涨，卖方当然就趁机涨价。我们重新出的offer，不能满足其狮子大开口，所以就只好放弃。原来已经认购的同学，也建议考虑现在拿下的这个。
顺带说一下：我们现在经营回报率最低的一个公寓小区（大概年回报百分之十几，因为买的时候就是拍卖来的distress property），现在有好几家在出价，扣除佣金等销售费用后，估计净收入可达110万美金左右。而我们当初投入的首付等费用也就是110万美金。所以其升值的回报率是一倍，时间不到两年，也非常不错。
鉴于以前拿下的项目老是不够分，这次管理团队出手就比较大：实际上是一口气拿下四个公寓小区。以前我们是跟国内的一个很大的基金一起投，互相挤占投资份额。这次就分开，我们两个，他们两个。所以我们这次将有足够的投资份额。我们拿到的两个，是同一项目的一期、二期。都是B级公寓。比上次的要便宜一些，均价为32000美金一套。地理位置在休斯敦的西南方位，相当于二环的位置。更好的消息是：公寓拿下后，后续又来了几个offer，比我们的出价要高50万美金。这意味着我们哪怕马上转手，就可以赚几十万美金。
好，现在就来介绍新拿下的囊中物：
一期 二期 总数/平均数
年份： 1982 1983
房子套数 118 132 250
土地 34.6亩 25.3 亩 60 亩
使用面积 9390平方米 9497平方米 18887平方米
平均每套面积 857 774
（平方英尺）
出租率 91% 93% 92%
年均租金 7716 7464 7583
买价 3,776,000 4,224,000 8,000,000
每套单价 32,000 32,000 32,000
租售比 4.15 4.29 4.22
贷款金额 2,832,000 3,168,000 6,000,000
（75%）
贷款期限 25年 25年 25年
利率 4.750% 4.750% 4.750%
每月还贷金额 34,207
每年还贷金额 410,484
首付 2,000,000
财务分析
历史数据 预测第一年 预测第二年 预测第三年
年收入 1,945,940 1,950,000 2,028,000 2,109,120
成本支出 1,642,201 1,183,285 1,235,823 1,291,818
净收入 303,739 766,715 792,177 817,302
还贷按揭
本金 128,253 134,479 141,008
利息 282,232 276,006 269,477
按揭总计 410,485 410,485 410,485
净现金流 356,230 381,694 406,817
Cap rate（折现率） 9.58% 9.90% 10.22％
Cash on cash（现金回报率） 15.09% 16.17% 17.24%
贷款本金积累 128,253 134,479 141,008
净现金流＋贷款本金 484,483 516,157 547,825
投资回报率（未计算房产增值） 20.53% 21.87% 23.21%
有兴趣的同学请跟我联系（chairwolf 圈a Gmail 点 com）。 Again，投资有风险，入市需谨慎。
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标题:老狼，新项目请尽快推出。
因为项目有实效性的。