安氏案例分析（房地产行业）：清华教授给学生出的房地产投资方案比较题的重新解答——为刚才给出的错误答案郑重道歉
安氏案例分析（房地产行业）：清华教授给学生出的房地产投资方案比较题的重新解答——为刚才给出的错误答案郑重道歉
安普若
2005年11月19日
题目请看这里
一、经过重新计算，正确答案（我认为是正确的，如果错了，请指出）：
应该投资“后现代城”，原因：
1。如果假设房地产不升值，10年以后把房子以原价卖掉（不考虑税和其他手续费等费用），
投资“苹果社区LOFT”的IRR是3.24%
投资“后现代城”的IRR是5.82%，投资“后现代城”比投资“苹果社区LOFT”的IRR高出2.58个百分点。
所以应该投资“后现代城”。
（请看运算过程第二页）
2。如果假设两处房地产都以年均10％的年增长率升值，10年以后把房子按升值以后的价格卖掉（不考虑税和其他手续费等费用），
投资“苹果社区LOFT”的IRR是21.48%
投资“后现代城”的IRR是22.33%，投资“后现代城”比投资“苹果社区LOFT”的IRR仅仅高出0.85个百分点。
相差几乎可以忽略。这时投资哪一处房地产已经没有太大的区别了。
（请看运算过程第三页）
3。如果假设两处房地产都以年均10％的年增长率升值，5年以后把房子按升值以后的价格卖掉（不考虑税和其他手续费等费用），
投资“苹果社区LOFT”的IRR是23.42%
投资“后现代城”的IRR是27.92%，投资“后现代城”比投资“苹果社区LOFT”的IRR高出4.50个百分点。
所以应该投资“后现代城”。
（请看运算过程第四页）
4。我计算了一下，对于“苹果社区LOFT”，5年以后把房子按升值以后的价格卖掉，IRR是最大值（为23.42%）。
对于“后现代城”，3年以后把房子按升值以后的价格卖掉，IRR是最大值（为30.77%）。但这是在没有考虑税和其他手续费等费用的前提下的计算结果。如果考虑了这些费用，这个最大值出现的年份讲候移。
二、刚才我哪里计算错了？
为了使计算简单，我在第一次计算的时候只计算了每年所付的利息，并没有计算每年所付的本金。这样一来资金成本就被忽略了。
因为“苹果社区LOFT”占用资金很大，所以它的资金成本比投资“后现代城”高很多。
我第二次重新计算后，把资金成本考虑进去了。这样，“苹果社区LOFT”的IRR就大幅度降低了。
三、谢谢“功夫王”的提醒：
“功夫王”在他的这贴里提出：“苹果LOFT的本金占用很大”，我当时还拿“功夫王”开玩笑，说他是物理教授（他可能真是！），我特此向“功夫王”道歉。
“功夫王”说的是对的，因为“苹果LOFT的本金占用很大”，所以它的资金成本很高。
经过“功夫王”提醒，我发现我一开始的计算是错的，所以重新计算了。
我再一次向“功夫王”表示道歉，我下次一定不说你是物理教授了。（我是物理教授，还不行？）
并对“功夫王”的提醒表示感谢。
四、运算过程在这里下载！
这个是pdf文件，你下载后它会自动变成pdf文件的。如果没有变，请手工把文件扩展名改成pdf。
请大家再次审阅，如果有错误请指正！
谢谢。
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